政策不當 政府成高房價幫凶

房價持續上漲,追根究柢,不當的國土政策恐怕才是源頭,加上貨幣政策失準、容積獎勵制度遭濫用、市場資訊不透明等因素,推升了房價,政府的角色實應好好檢討。

影響房價的因素錯綜複雜,建商與投資客的拉抬,固是助長行情上揚的主因之一,但追根究柢,台灣缺乏完善的國土規劃政策,以致造成地方發展失衡,都會區房價節節高升,形成特定族群搶進的標的,這樣不合理的現象若未導正,房價飆漲情形恐怕會持續上演。

此外,失準的貨幣政策、住宅法規的變革以及市場不透明等等因素,也是高房價的幫凶,長期下來,不斷上漲的房價已成了民怨之首,後知後覺的政府,現在才意識到問題的嚴重性,目前看來,政府顯然還是沒有開出完善的藥方,學者與民眾都不敢抱以太高的期望。

可以預見,病態的房市,未來恐怕還會更畸型的發展。

事實上,民眾所殷切期盼的,非僅僅「打壓房價!」如此敷衍的口號,重要的是,要有完整的都市與住宅政策。

特別是在貧富差距擴大之下,不能只有補貼購屋政策,忽略了有錢買不起房子或沒錢也租不到房子的弱勢民眾,更需要政府的協助與照顧。

政大教授張金鶚認為,住宅是民生必需品,家庭應有的強力支柱,不能以普通商品看待。

如果民眾任憑財團和投機客宰割,不僅是無殼蝸牛的問題,甚至還會影響國家未來的國際競爭力。

顯然,在這波房價上漲的過程中,政府的角色實應好好檢討才是。

政府猛畫大餅預期心理助漲  633之後再炒ECFA

這兩年來,大台北地區房價上漲勁道又快又猛,除了諸多的政策因素外,馬政府上台前的633口號、陸資來台等大餅,也是加深民眾預期上漲心理的重要因素,現在633破滅了,但執政者ECFA口號喊得更響更亮,難怪,民進黨立委柯建銘就指出,ECFA是炒房元凶。

雖然兩岸經濟合作架構協議(ECFA)尚未簽署,但各界都熱切期待,甚至建商也一直拿ECFA當話題,而且效應更向周邊擴散,加上媒體也未經查證就大肆報導,話題反覆發酵的後果,就成了房價高漲的重要推手

台北巿代銷公會發言人暨新聯陽廣告總經理特助施孝文表示,現在台灣的熱錢很多,主要是來自遺贈稅的調降、台商資金回流,以及兩岸關係改善等,導致許多熱錢都投進房市,造成這一波房產熱潮,不過歸咎其真正原因,有很多因素都是來自所謂的「預期心理」。

有人說,地價飆漲也得有炒作題材,像陸資還沒進來,國內炒作陸資題材不斷發燒,只要一有相關消息放出,像是上一回就有很多投資客受到陸資來台購置不動產鬆綁的利多消息激勵,紛紛加碼投資房地產,這種過度的反應現象,已使的房價居高不下。

很多人認為陸資大船已入港,但根據柯建銘表示,馬政府去年開放中資來台投資房地產,實際成交金額只有1800萬元,顯然這波炒房並非來自於兩岸開放後正常的資金成長效應,反而是因為如今台灣內部游資氾濫,政府對引導民間投資毫無作為,卻僅獨沽一味作多ECFA,民間缺乏投資標的,就只能結合ECFA預期心理而追逐有限的房地產籌碼,使得台灣房價是「漲聲不斷」。

容積獎勵走樣 建商善走巧門  民眾未蒙其利先受其害

容積獎勵原本為政府的美意,希望藉此提高都市居住環境品質,增加公共建設以促進都市更新,更能免去政府財政上的負擔,看似不錯的容積交換最後卻嚴重失控。

去年,立法院通過容積轉移得以代金繳納,而政策一公布,不少房地產業者是拍手叫好。不過,很多學者都認為,容積獎勵制度,已淪為台灣房地產炒作的直接工具!

專業者都市改革組織理事長黃瑞茂表示,財團往往假藉容積獎勵標案,得手後卻背離其目的,掛羊頭賣狗肉只為賺飽荷包。

變相的超高建築,大量湧入的人口,造成醫院、公園、學校等一些公共空間設施不足,無疑地降低公共設施的生活品質,遠超出都市計畫中所規劃的負荷量,這對政府或社會大眾絕對沒有好處可言。

以台北市政府最早的「元大一品」和最近日勝生的「美河市」一案,從原本700人的計畫人口,暴增為2417戶,就可明顯看出設計嚴重違反都市計畫。

黃瑞茂受訪時指出,「地價為房價成正比關係」的觀念深植於民心,因此容積獎勵的預期心理,直接帶動高房價的炒作。

然而,背後的關鍵在於政府以假藉名目所建構的容積獎勵的操作,尤以最近經過立法院提案,總統頒布實施的容積「折繳代金」的法令更是大開方便之門,世所罕見的「容積折繳代金」容許開發者只要用金錢就可以獲取容積,以增加建築的開發量,這種嚴重破壞既有都市計畫的作為,已經成為城市空間的惡夢。

國有地亂標售 都市計畫空談  財團不斷製造高價指標

黃瑞茂指出,房地產交易被視為一種經濟景氣的表現,政府房市熱絡時不但不抑制房價炒作,反倒配合標售精華地區國有土地、放寬都市計畫土地管制,政府的責任很大。

張金鶚也認為,國有土地標售具有指標性的意義,國有土地不應該標售,政府在土地高漲情況下,無疑根本是火上加油。

國有土地為國有資產,不適宜以賺錢為目的,而是以土地使用的最大效益為目的。舉例來說,香港富豪李澤楷去北京標地,然後囤地2年,之後北京當局便把土地收回,只有共產主義敢這麼做。

換言之,政府在標售國有土地時,不能以最高價格者得標,而必須以最有效利用的得標者,能提供最好的公共設施或服務來考量。

因此對財團應提使用計畫標售,並限定期限開發完成,政府在利用公共土地情況下應有審慎思維才對。

炒房成本過低 投機者有空間  利率與稅制都應大檢討

國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜也表示,國內不動產稅負實在太輕,和物價水準根本不能比

他計算過,台灣的房屋稅和地價稅合計只有美國不動產持有稅的1/10,因此台灣的稅負低到地主和屋主根本沒有感覺的地步。

所以很多財團囤積土地、很多人買屋不出租也不賣,坐等升值,賺取巨額差價,造成許多空地、空屋不在市場上流通。

有學者認為,不動產應加重稅負,如果實施空屋、空地稅和照價收買,不但可有效抑制土地囤積、房子炒作,且可以改善地方財政,投入相關經濟建設。

張金鶚表示,台灣的房屋稅稅基以「評定現值」為準,不符稅制公平。最重要的是,土地增值所得稅一直遲遲無法開徵,以及長期的低利率政策更是炒作者的溫床。

政府不敢得罪財團及工商界,最後被懲罰的往往是一般受薪階級及勞苦大眾。

1989年2月,政府即曾祭出鐵腕採取信用管制措施,對於當時飆漲的房價即產生了平抑效果,但近幾年來,經濟情勢僅在低檔盤旋,以致政府政策偏向保守,錯失了抑制房價的機會。

市場資訊不明 購屋者任宰割  少數人決定了多數人的房價

台灣的房地產交易資訊長期不透明,市場資訊多掌握在房仲業者或建築商手裡

業者漫天叫價,民眾只能任業者予取予求,形成了一場不對稱的戰爭,購屋者注定是這場戰爭的輸家。

國內各種投資市場,股市、基金、債券,甚至連中古車市場都有很透明、完整的資訊可供民眾參考,唯獨房地產資訊混亂不明

資訊不透明方便「混水摸魚」,操弄價格。

「因為資訊越混亂,業者越有操弄空間」,張金鶚語重心長地表示,因此他特別強調,「資訊透明才是健全房市關鍵。」

該如何有效解決高房價攀升的問題?張金鶚再次強調,政府應該充分揭露房價資訊有助市場判斷,讓民眾不再被蒙在鼓裡。
Taiwan News 2010-05-11  文/張緁玲