住者有其屋 天下盡歡顏

自從去年11月北京電視臺推出35集寫實電視劇《蝸居》,反映都市白領階級在房市飆漲的背景下所經歷的期待和挫折之後,「住房」作為一種民生問題還是經濟支柱?住房改革要依靠市場機制還是國家財稅介入的矛盾,又再一次的浮上台面。

一部份人認為,不管就房地產業所佔社會固定資產投資的比重(25%)、商品零售總額比重(48%),或是對2009年國民生產總值增長貢獻的份額(GDP 6%)來看,毫無疑問是關係著國民經濟命脈的支柱產業,打壓房市將會危害國民經濟平穩較快發展的局面。

也有人認為,住房問題關係著一個社會的穩定發展,而社會優先於市場。

中國特殊的土地公有制度,加上限制住房自建,實際上形成開發商壟斷經營再加價賣給老百姓的暴利機制,如果不加以適當的遏制,非但會累積民怨,過高的房價也會掏空數代人的積蓄

購屋者背負沈重的貸款壓力,導致消費不足,造成「一業興、百業衰」,甚至延緩了內需轉型經濟戰略的實現,加劇資產泡沫化的危險。

穩定成長與宏觀調控兩手抓

有鑑於此,中共中央在2009年底召開的中央經濟工作會議,將如何「保持經濟平穩較快發展」和「加強資產泡沫和通膨預期管理」此一兩難的問題,列為今年度的宏觀經濟目標之一,並將「著力保障和改善民生,全力維護社會穩定」明定為當前的施政方針。

隨後,國務院立即召開常務會議提出調控房市措施,藉以遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。具體來說,包括四個方面:供應方面,增加普通商品住房的有效供給

融資方面,繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房,並加大差別化信貸政策執行力度,切實防範各類住房抵押貸款風險;監管方面,繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測;保障性住房建設方面,繼續大規模推進保障性安居工程建設。

今年年初,為了進一步抑制房價飆漲,國務院更出台所謂「國十一條」,主要包括:

一、要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給(加快中低價位、中小套型住房建設) ;

二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求(加大差別化信貸和稅率);

三、 加強風險防範和市場監管;

四、加快推進保障性安居工程建設(爭取三年內,基本解決1540萬戶低收入家庭的住房問題);

五、落實地方各級人民政府責任制等具體措施,希望在投資、需求和抑價三者之間能取得平衡、以促進房地產業平穩健康發展。

溫總理的蝸居

在這一系列政策出台的過程中,最具戲劇性,也最令人動容的橋段,就是國務院總理溫家寶天津「蝸居」的曝光。

新聞鏡頭一下子將人們的視線從新世紀的高層、別墅,拉回到上個世紀60、70年代平房、筒子樓的歷史場景:一家老少擠在一間屋子裡,要住上下鋪;一大早起來,居民要排隊搶著上厠所;為了子女結婚,只能在自家院子裡加蓋屋裡長著大樹的小房……。

2月27日下午3時,溫家寶在接受中國政府網、新華網聯合專訪,並與網友交換對房價的看法時,說:「群眾的心情我非常理解,我也知道所謂『蝸居』的滋味, 因為我從小學到離開家的時候,全家五口人只有9平方米的住房。

當然,時代不同了,我們應當按現在的條件來改善群眾的住房。其實,如果說改革開放30年來,城鄉居民的住房都有相當的改善,大概是城鎮人均住房面積增長了5倍,農村人均住房面積增長了3倍。」(中評社北京2月27日)

事實上,在1979年實施改革之前,中國大陸實行「統一管理、統一分配、以租養房」的公有住房實物分配制度

這種制度在國民經濟尚未全面復興的年代,應該說是能夠較好地滿足了職工的基本住房需求,但也面臨著深刻的矛盾和挑戰。

筆者在1992年首度訪問中國大陸時,曾經跟有關部門探討過住房改革的問題,當時全國人均住房大約只有7平米,遠低於中等收入國家人均22平米的住宅標準(1990年,當年美國的人均住宅是68.7平米)。國家挹注了大量的建設資金興建職工房,但所收取的租金還不足以支付維修費用,更談不上擴大再生產。

住房短缺與分配不公的雙重矛盾

這個現象揭露了在住房問題上所面臨的人口絕對增長和住房相對短缺的矛盾:從1949年到1992年間,中國大陸的人口總數擴增了一倍,城市人口的增長又遠大於農村,這就意味著城鎮住房擴大供給的絕對需求

以1987年1月北京住房抽樣調查為例,在當年總戶數21%的抽樣數中,婚後無房戶佔調查總人數的佔31.63%;18歲以上子女與父母同居一室的佔25.44%;三代同室的佔11.39%;與親戚同住的佔10.02%;兩對夫婦同居一室的佔2.53%;人均居住面積2平方米以下的佔3.8%。 住房體制改革前,中國大陸城鎮居民的居住條件,可見一般。

此外,當時的住房分配制度與工資制度密切相關,國家在職工的工資中扣除一部分用於住宅建設,住宅建成後授權工作單位將住宅作為福利和實物工資分給職工。

坦白說,在當年的條件下這不失為一套相對公平的制度。但是,由於財政水平不足,住房短缺,在實際上並不是所有的職工均能獲得相應的住房,形成了住房的苦樂不均,分配制度不公的現象。

摸著石頭過河的住房改革

要解決上述住宅短缺和分配不公的雙重矛盾,中央從1980年鄧小平關於住房問題的講話之後、開始實施住房制度改革,大致經歷了「試點售房」(1979~1985年)、「提租補貼」(1986~1990年)和「以售帶租」(1991~1993年), 以及全面推進住房市場化改革(1994-)等階段。

從最初的小步提租、補貼售房,發展到現在的針對不同收入層次建造不同檔次的住宅︰對於少數的高收入者,規定只能通過市場去購買商品房,房價隨行就市:對於單位職工和國家幹部,採取「三三制」、以三分之一的資金就可以取得現有的公家配房; 對於廣大中低收入者,就在政策上給予經濟適用房或廉租房的照顧。

上述四類住房的存在,說明了在住房體制改革的過程中市場要素和再分配經濟要素的角力,前者由供求關係所決定,後者依靠國家的貨幣與財政政策來調節。

這種「摸著石頭過河」逐步形成的房改政策,一方面是有鑑於中國住房短缺的現實,一方面也基於1978年以後市場化改革已經使國民收入產生異質化的事實。

持平而論,中國大陸的住房改革雖然走了許多迂迴曲折的道路,但是對於提升住房的建設速度的確實做出了重大的貢獻。 只不過,伴隨著住房市場的日益深化,國家的經濟調控非但沒有實現福澤四方、「宜居和諧」的初衷,反倒加速了中國大陸的貧富分化。

告別住宅短缺、告別市場迷思

表面上看,這樣的住房配給體系確實照顧了不同成份城市居民的住房要求。

但是,由於市場因素和再分配經濟纏繞在一起,在房屋配置的過程中, 社會中的上層或精英階層透過「尋租」行為,侵佔中下階層的住房利益,最終使城市中弱勢群體的住房利益無法得到應有的滿足。

北京市相當多的單位福利房被以市價轉售獲利了結,郊區的安居房、經濟適用房入住了大量的「別克」、「奔馳」車主的現象,非但折損了政府建設安居房、經濟適用房的美意,也加大了中低收入者入住的難度,扭曲了國民收入再分配的政策效果。

事實上,今天的中國大陸基本已經告別了住房極度短缺的時代。根據大陸國家建設部的統計數據顯示,城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的7.2平方米增加到去年的21平方米,缺房戶佔全國城鎮總戶數的比重也由47.5%下降到1.1%,城鎮居民的住房自有率已達到80%。

我們在告別住房短缺的同時,是不是也應該要告別當年被迫引進市場機制來加速住房建設的迷思?

重新認識住宅問題的公共性

我們樂見近日來中央一漣串抑制房價的政策措施,特別是4月19日國務院在新出台的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》開宗明義的將住房問題定性為:「關係國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題」,提出實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,並建立各級人民政府考核問責機制。

這是一種對房地產定位的根本變化,也是一種認識上的提升。

勞動力的再生產是以家庭主要為場域,而社會再生產是以勞動力再生產作為基礎。因此,就空間關係而言,一個以人為本的適當、體面的住宅條件是勞動力再生產,從而是社會再生產所不可脫落的環節。

房地產市場立基於土地的稀有性,加上房地產商的壟斷經營,是一個不完全競爭的市場,無法倚靠供求關係來自行調節,只有擴大政府的財稅介入和緊縮貨幣供給,適當的區隔不同市場面臨的矛盾,區別真實需求與投資需求、區別企業責任和政府責任而採取差 異化政策,從住宅問題的公共性入手,提高公共住房的供給比率並與市場脫勾,才能抑制房產過熱,甚至資產泡沫化的危機。
台灣立報 2010/05/11

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