04 5 月 地段對了 都更商機蓬勃發展
平民百姓有福一圓發財夢！經由都更，您也能變成下一個億萬富翁，當好地段的土地逐漸被開發殆盡，位處好地段的老房子，就像是尚待琢磨的一塊璞玉。有鑑於老房子腳下的好地段是形塑豪宅的關鍵要素，因此不少精華區段的中古屋成為許多建商希冀的寶藏，
他們透過都市更新機制，萃取中古屋所在的土地，也使得許多買不起上千萬、甚至上億元豪宅，卻擁有位於精華區中古屋的民眾，把發財的夢寄托於都市更新上，只要選對標的，期望藉由都更一圓成為豪宅主人的美夢。
了解都市更新後的獲利幅度
都市更新即是將原本低度利用的土地做高度利用，為都市帶來經濟效益，而過程中將產生可觀的利潤。
有潛力的都市更新土地，往往可以有近一倍的投資報酬率，且縣市政府還會提供都更獎勵，獎勵容積係數約3～5成，換算下來，可增加一筆不小的利潤。
舉例來說，台北市住三土地的法定容積率是225％，一般土地加上公共空間，公共空間計算係數約1.6～1.7，因此可換算建坪為法定容積率225％×公共空間計算係數1.65（取平均數）＝371％（一坪土地可蓋3.71建坪）；
有參與都更的土地為法定容積率225％×公共空間計算係數1.65×獎勵容積係數1.4（取平均數）＝520％（一坪土地可蓋5.20建坪），兩相比較之下，即可得知有參與都更的土地，
比未參與都更的土地每坪多出1.49建坪的面積（520％－371％＝149％），假設每建坪單價100萬元，參與都更的土地就比未參與都更的土地多了149萬的獲利，利潤頗豐。
從投資報酬率來看，參與都更後，住戶可拿回的建坪較原先多，加上新成屋價格倍增，因此可以多出至少一倍的收入。
例如，一棟20建坪、每坪40萬元、土地持分8坪的中古屋，都更前中古屋總價為20建坪×單價40萬元＝800萬，都更後住戶可拿回建坪【註一】27.027坪，新成屋每坪80萬元，都更後新成屋總價為27.027建坪×單價80萬元≒2162萬元，增值了2162萬元－800萬元＝1362萬元。
注意改建原則保障增值財富
既然參與都更，目的就是要讓生活品質更加美好！大部分的都更方式，採用建商與地主或住戶「協議合建」，一個都更計劃通常長達5～10年，往往時程難以完全掌握，在建商和地主或住戶之間具有利益關係之下，地主和住戶必須事先了解清楚當地都更及建築法規，以免發生資訊不對稱之情事而引發糾紛。
慎選建商
為了保障未來新成屋的居住安全和品質，建商的歷年業績與風評在重建前須先好好打聽一番，以免賠上生活品質或造成不必要的麻煩。
注意室內可用淨面積
都更後的新房子，扣除公設後，室內可用淨面積若是比都更前還小，勢必影響生活空間與品質，降低都更參與意願。住戶必須事先弄清楚，以避免都更後，自住影響自己生活，想賣又不容易脫手的窘況。
注意建坪分配比例
若以協議合建方式參與都更，得留意建坪分配比例，為雙方創造利潤空間。分配比的落差來自於地價與房價的高低，市場資金流向與獎勵容積率也可能影響分配比，建議地主及住戶因時制宜，先具備基本分配比率觀念後，再依照當時的情況去調整。
注意未來新屋的增值空間
市場上，三房以上的房子較有增值空間，若都更後的土地不足三房的面積，未來的增值空間將很有限，因此必須留心都更後可分配到的土地面積大小。
跟著都更要精打細算步步為營
從永續發展的角度來看，都市更新是一項重要的措施，可提升市容，創造更高品質的都市生活，尤其現代人對於建築的要求愈來愈高、交通漸趨發達、高齡化社會來臨…等，都更是一個能創造符合防災、環保、省能、資訊化、舒適住宅的絕佳機會，
伴隨而來的，則是改革過程中讓人期待的龐大商機，擁有好地段的地主或住戶若能參與都更，可視為投資翻身的大好機會，不過都更為時長，且過程繁複，建議地主和住戶在參與前對自身土地條件做全盤了解，不僅讓自己獲利，整體社會也同步受益。
【註一】住戶可拿回建坪＝（土地持分×法定容積×公共空間計算係數×獎勵容積係數）×住戶可分配之建坪比率。
【優家網黃敏筑整理報導】