房貸緊縮 北市老公寓緊張 舊屋變黃金

都更議題熱炒下,北市老公寓火速發燒,價格更是驚人上漲,但現在已被大型行庫視為高風險產品。房仲業表示,台北市中心老公寓目前公股行庫房貸承做成數已普遍降到7至7.5 成,市郊更只剩下6~6.5成,已和套房不相上下。

兩三年前,銀行認為套房飆漲過快,風險太高,不約而同將房貸成數從原本8、9成降到5、6成,甚至拒做,結果套房短時間內即從當紅炸子雞變成票房毒藥,迄今元氣未復。銀行現在緊縮公寓房貸,是否會重演同樣情況,深受市場關注

北市公寓原本比中古大樓便宜2至3成,但都更議題發燒後,目前幾已追平。根據台灣不動產交易中心資料,去年第4季北市公寓平均成交單價42萬元,即已和中古大樓相當,而大安、中正、松山等市中心公寓單價甚至還高過同區大樓。

此一情況,讓市場疑慮日深,大型公股行庫更是深感不安,據了解,土銀、合庫、台銀等三大房貸行庫近來就不斷提醒各分行,北市公寓「行情異常」、「都更成功變數太大」,要求承作房貸必須審慎訪查實際行情,估價授信時更不能對都更有過多的預期,不過,並未直接要求降低房貸成數。

儘管如此,信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示,實際上各分行多已採取緊縮公寓房貸措施。以北市市中心一線區域或捷運沿線住宅來說,原本大樓和公寓房貸成數大致相周,但目前大樓約在7.5~8成,公寓則只有7~7.5成,較大樓減少約0.5成。

郊區緊縮的更明顯,只要因都更題材飆高房價的公寓,公股行庫承做時房貸時,放貸成數大多比大樓減少1~2成,有些飆到和大樓價格相當的公寓,甚至成數只剩下6成上下,買一間1千萬元的公寓,自備款就要4、500萬元。而且郊區公寓不僅公股行庫降成數,許多民營銀行也降到6~7成。

林以德表示,除了降成數外,銀行過去大都以交易價格作為基準,但現在對公寓產品,則大多採用自行鑑價。通常銀行自行鑑價如用市價比較法,會加乘折舊率,住宅價值會較交易價格為低,如用租金反推法,物件價值更會低上一截,簡單說,就是民眾所能獲得的貸款額度也會相對較低。
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北市老公寓近來價格急漲,公股行庫紛緊縮房貸,房仲業也多認為有泡沫風險,提醒民眾、投資人不宜盲目追價。

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示,北市公寓這波全面飆漲,固然是因房市景氣回升,但最主要的還是許多民眾誤以為所有老公寓都可以舊屋變黃金,瘋狂追逐,以致25年以上公寓幾乎全面飆漲,市區一坪甚至拉高60多萬元。

他說,實際上並非所有的公寓都能進行都更,而即便可以都更改建的公寓,成功率也不高,投資人也不應一路追高。他認為目前行情已經偏高,再上去已有相當風險。

永慶房屋總經理葉凌棋認為,市場資金太多,北市住宅供給量太少,加上土地稀有,讓公寓都更風快速興起,而目前市場多用土地價值來計算公寓價值,北市精華區土地一坪動輒數百萬元,因此公寓價格快速升高。

他認為具有都更機會的公寓,仍值得投資,但必須要有等待5~10年的心理準備,不能抱著短期獲利心態;至於一些都更成功機會低的公寓,如巷子內的住三用地公寓,他認為無論自用或投資,都不應再追高。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/04/24

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