從高房價看房屋與土地的迷思

近來台灣都會區的高房價已經成為民怨之首。若干國有地的高價標出,成為房價上漲的未來指標;停止標售國有地,卻反被建商以「土地供給減少」當成抬高房價的理由。政府的政策,陷入父子騎驢的兩難處境。筆者發現許多令人深思的現象,提出來供大家參考。

觀察高房價的現象,可以發現癥結其實在於土地與房屋的連結房價上漲最大的原因多半來自於土地(包括其所在的位置),而不在房子本身;但房屋卻是人們居住需求的所在,而不是土地。若房屋作為一種消費品,其本身價值應隨著年份而減少,特別是以台灣的地理環境而言,超過三十年的房子,歷經大大小小的地震與颱風,問題多半不少,卻因為土地的關係,價值不減反增,使得一般購買市區中古屋的民眾,在負擔沈重房貸的同時,卻不能享有居住品質的提升。

然而土地一個常被忽略的特性就是:雖然建築房子需要土地,但是有限的土地卻可以創造大量的房屋。試想:若是全台北市的房屋都像一○一大樓一般高房價能高到哪裡去?這讓我們可以回頭檢視:每當房價高漲,政府以「增加供給」的名義釋出土地給建商,就能如願地增加足夠房屋的供給嗎?

以近幾年的發展來看,顯然並不是那麼回事。由於價格高漲,建商取得土地的成本增加,加上國民所得停滯,建商只好訴諸金字塔頂端的客戶,用精華區土地來生產大坪數、戶數少的豪宅,這些有錢人又利用精華區替代性低的特性,加上低利息、資金成本低的環境,代價而沽。

事實上,許多豪宅的實際居住率都偏低,甚至有媒體報導,平日住在這些豪宅的不是菲傭就是蚊子。政府釋出土地,本來的用意是希望建商用來生產一般住屋,供民眾居住,結果卻被建商用來生產炒作的商品,土地的最終使用效率反而降低。

目前政府對都會區的國有住宅用地五百坪以下還是以賣斷方式處分,其實過於寬鬆。對於房價高的都會區,國有地不但不應賣斷,更應釋出地上權,供建商生產沒有土地權的房子,切斷土地與房屋的連結,讓有自住需求的民眾能以較便宜的價格(約市價五到七成)取得房子,不用跟投資客競逐同一種產品。

對政府而言,由於地上權到期可以回收再釋出,長期而言,就等於將有限的土地轉換成無限的供給。而有時限的地上權隱含著不低的折舊成本(就像半導體廠昂貴的設備一樣),取得地上權住宅的人,就必須盡可能地提高使用效率,從而減少整體土地資源的浪費。

政府甚至可以考慮以偏遠地區的大面積國有地,與財團交換都會區的土地並釋出地上權,如此一來,政府多了一個可以調控都會區房價的工具,又可促使財團幫助資金不足的地方政府進行開發。如此的方式,與當年「耕者有其田」政策,讓地主用土地換取股票,將資本導入正在萌芽的台灣工業,有異曲同工之妙。
作者牧,目前定居美國麻塞諸塞州,博,教。簡介表示,他旅居美國超過十年,有美國綠卡。本文為NOWnews.com網友投稿,言論不代表本報立場
今日新聞   2010/04/23

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