你的購屋自備款夠嗎?

購屋圓夢是件美事,但多數人只顧慮到房價多少,其實購屋除了房價、自備款,還要注意額外成本。如果再加上一些基本的家具、家電購買等等,還得要準備另外一筆不小的費用,這些成本有哪些?如何抓取適當的購屋預算,一點一滴都馬虎不得。

買房子是多數人人生中最大宗的支出,所有環節都要精打細算。購屋除了設定房屋總價的預算之外,其實還有很多其他的零碎費用,林林總總加起來,也是一筆可觀的支出,應該要將這些支出也列入預算,交屋時才不會讓財務捉襟見肘。

中古屋來說,包括仲介服務費代書費等,約占總價的百分之三,當然還有裝修管線翻新等費用,基本上不會低於總價的一成。而買預售屋必須預繳管理費、管理基金、瓦斯配管費、印花稅等支出

若是購買中古屋,最好能再準備至少占總價百分之二的現金,因為包括交屋、產權過戶等代書費用,以總價一千萬元的房子為例,至少應備足約二十萬元支應;如果房子需要裝潢,包括家具及家電,預算再起碼應再多出一成,也就是一百萬才夠用,所以加總起來計算,購買一千萬總價的中古屋,至少該準備一千一百二十萬。

根據經驗,其實最好還是以總價的兩成為準備金較為妥當,很多預算都是會再追加的,也就是說,如果購屋總價一千萬,不要只算一千萬預算,最好是準備一千兩百萬。

中古屋約十萬至二十萬

一般中古屋的隱性成本,大約在十萬至二十萬之間,其中較大支出項包括契稅(契價×稅率)、成交價百分之一至二的仲介費代書費等,基本上這三項加起來就大約要十萬元了。

契稅是公開定價的,根據每個房子的不同條件而異,坪數大小、結構建材等核定契價,再乘上不同使用目的的稅率;若是透過仲介公司成交,就須再繳成交總價百分之一至二的仲介費。

仲介費的彈性不大,過去經驗都只收百分之一,但後來漸漸有些中低總價、或是中南部中古屋,開始收百分之二,這個部份應該在事先就跟仲介經紀人了解清楚,買方服務費究竟是收多少,以免造成成交後的糾紛。

代書費支出約在二萬至二萬五之間,一般是由買方支付;但有些仲介會要求賣方支出一部份的『代書執行費』,也就是說,移轉登記費用是依雙方約定來收取,既是依雙方約定,就是屬於手寫的『特約條款』,具有絕對效力,買賣方都要特別注意。

預售屋須預繳管理費

如果想買沒人住過的全新成屋,或是不想花大錢做整理翻修,預售屋及新成屋都是選項,但是須留置的準備金就更多了。

預售屋後,購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。這些額外費用,在交屋前就應繳清,包括外接水電等管線費,總計大約要花上十萬至二十萬元。

而安裝天然瓦斯的社區,瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則,瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用:表內管、表外管工料費、道路修補費等,依據接通瓦斯管線的總費用,再由各戶數分攤,假設總費用是兩百萬元,由二十戶分攤,則每戶應負擔十萬元,除非是地段偏遠的預售屋,拉管線的距離很長,須耗費成本,通常不論是套房或豪宅,住戶分攤的費用都差不多,約莫在五萬至六萬元。

近年來新建的大樓社區,都很注重社區管理品質,所以建商在交屋的同時,會向購屋人預收管理費,預收期間自三個月至一年不等,目前多數是預收半年期,依各戶的坪數大小,而收取不同費用。

一般而言,應預繳的管理費通常每坪五十元至一百五十元不等,豪宅則是每坪約兩百元至三百元。假設三十坪的預售屋,每坪管理費一百元,建商在合約中約定,預收半年期管理費,則該住戶須支付約兩萬元。

二十六坪付十三萬

以板橋地區某一新建案為例,契稅初估每坪約三千元,因此十七坪約五萬兩千元、二十六坪就得支付約七萬八千元。

印花稅及規費部份,以二十六坪為例,約為一萬元;代書費約一萬五千元;有提供瓦斯設備的瓦斯配管費約六萬元;地震險約一千元;預繳六個月管理費約五千到三萬元不等。

總計坪數最小的小套房,也要繳約九萬元;二十六坪兩房中坪數者,約繳十三萬;至於三十七坪的三房,就得約繳二十四萬了。

賣方支付土增稅

扣除上述費用之後,其他費用就比較小咖了,像是依日期分算的房屋稅、地價稅火險、地震險等等。賣方賣房子也是要繳不少錢,扣除交屋前繳交的貸款利息不說,包括土增稅、仲介費、房屋交易所得等

土增稅因地制宜,有些土地很久未移轉,長年累積下來的土增稅十分可觀,加上若是不適用自用住宅稅率,最低稅率都是從四十 起跳,採超額累進制。土增稅額可大可小,跟持有時間息息相關,有些地區土地漲價幅度很小,甚至不用繳增值稅,售屋前可先請仲介經紀人免費幫你試算土增稅。

仲介費約在百分之三至四之間,原則上應該要繳納成交總價的四 ,但這也是可以溝通的,有時因為總價太高,或是有其他個別因素,服務費可以彈性調降為百分之三;但若是低於百分之三,可能就要特別注意,是否因為經紀人之間惡性削價競爭,為了搶客戶急著成交,仲介人員可能不會告知一些建物或產權的隱性問題,過低的服務費,有時反而需要特別注意。房屋交易所得則是依房屋評定現值及稅率計算,併入隔年的綜合所得稅

買房子的每一筆錢,都應該花在刀口上,這裡一條、那裡一樣,雜項加總起來,就會是嚇你一跳很可觀的數目。尤其是首購族,在第一次買賣房子時,應該盡量要讓購屋預算寬鬆些,畢竟這些總價以外的支出,都是省不下來的僵性成本,沒有彈性,盡量壓低房價才能真正治本。
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