揭開『二次施工』的真面目

從早期普遍可見的頂樓加蓋、騎樓增建,到晚近曾引發爭議的陽台外推及室內夾層,這種所謂『二次施工』,一般人當然知道是違章建築。然由於牽涉到繁雜的建築規範,房屋銷售者又做了『適當』的包裝,使得購屋者不易分辨箇中差異。面對這樣的情況,消費者究竟要如何保護自身權益,明確分辨這類可能面臨即報即拆的二次施工?

看到『中庭墊高,人車分道』的訴求,相信很少有人不心動。的確,如果社區空間能夠透過某些機制規劃,達到行人及車輛使用空間完全分離的話,不僅汽車排放之廢氣得以隔絕,增進環境品質,人身安全也能因而獲得更大的保障。

不過請注意。或許這樣的規劃立意良善,確實也頗吸引人,然事實上就建築法規來看,這樣的規劃,實際上是將中庭空間透過額外的施做工程墊高,上層給住戶行走使用,底下則供車輛行駛,甚至停放,這可就變成所謂的違章建築。

這類的規劃,過去幾年在桃園地區的連棟透天社區中經常可見,且還相當受到消費者的青睞。然約從去年開始,縣政府對此進行取締;理由當然是因為這種中庭墊高設計,已明顯違反建築法規,屬於即報即拆的違章建築。

事實上,除上述這種透天社區的中庭墊高人車分道規劃外,包括建物室內的陽台擴建外推,或是挑高空間的夾層施工等等,由於都是在取得使用執照之後才進行的再次工程施做,於是我們俗稱這類擴建或增建行為為『二次施工』,或更簡單地簡稱為『二工』。

使照取得後廣義二次施工

按照正常程序,建物在興建前,都必須向各地方建管相關單位申請建築執照許可;取得建照後,才能進行建物的主結構工程。而在建物興建完成後,則必須申請使用執照,取得後才能進行交屋及後續住戶搬遷等動作。不管是建照或使照,都是政府藉以規範,以期建物符合相關法規的途徑。

不過在取得建照後,建築師通常會根據實際需要或建商要求,適度修改平面設計圖;類似的情況,在取得使照後,建商通常也會再進行一些後續工程,比如中庭花園、休閒設施等。凡是這種取得使用執照後才進行的工程,就是坊間常說的二工。

只是,本文所要討論的部份,是屬於增加實際使用面積部分的二工;畢竟這類二工,才有所謂適法性的問題,攸關購屋者的實際權益。

廣義上的二工,並不全然就等於增建,或是違章建築。然大家熟知的挑高夾層屋、陽台外推,以及近期時興的中庭墊高、人車分道規劃,確實也都是在建物取得使用執照後施做的,因此當然是在所謂二工定義範圍內。

頂樓加蓋在過去常見

之所以會有二工,理由當然是人性使然。畢竟土地資源有限,只要是在許可的範圍內,當然要『物盡其用、地盡其利』;加上民眾對相關法令不夠熟悉,於是過去公寓或大樓最高樓層住戶,經常有頂樓加蓋的行為,有騎樓規劃的一樓,也不時會看到該戶住戶外推加建的情況。

基於這樣的心態與作為,建商在進行規劃時,多少也會請建築師在設計規劃時,盡量留一些伏筆,以便日後進行這種二工增建。

然在考量市容及大眾權益的前提下,政府近年逐漸對這類增建二工,進行更嚴格的規範及取締。除了前述桃園縣從去年開始,針對透天社區的中庭墊高、人車分道設施進行取締外,最知名的就是前些年永和﹁水築館﹂陽台外推,遭檢舉之後被罰,並限期拆除的事件,及九四年後,北市不再核發室內空間超過三米六以上的建照,並加強查緝夾層屋等。

只是就實際層面來看,消費者在缺乏足夠資訊與知識的情況下,仍可能在不知情的狀況下,購買到有違法增建二工的住宅。比如陽台外推,就仍是常見的例子。有鑑於此,我們針對最普遍的三種二次施工也就是陽台外推、夾層及中庭人工地盤,提供消費者相關的辨識,乃至於自我權益保障的資訊與知識。

壹.人工地盤中庭墊高

前段已提到,這種基本上屬於連棟透天社區專有的特殊規劃,初衷是要將住戶行人與車輛進出社區的行進動線分開,立意算是良善。不過就建築規範而言,這樣的設計,並不會因為是良善的目的,而在適法性上有差別。

簡單來說,這種規劃構成違章建築的最根本原因,就是二次施工施做的人工墊高地盤,形成了一個有遮蔽效果的屋頂。這就建築法規來說,等於一棟建物的基本條件已成立,就牽涉到建蔽、容積等之規範,同樣必須有建照及使照予以核准。

然按照原本建照或使照的規定,這塊中庭應該是沒有任何屋頂或牆壁形成遮蔭,也就是任何基地都必須保留的所謂『法定空地』;亦即只要透過二工施做這種中庭墊高,就等於改變了原本建照所核准的建蔽率和容積率,對照之下,當然就成了名副其實的違章建築。

因此,消費者只要看到連棟透天社區在興建完工後、交屋之前,先行施做這種嵌於原本建物一、二樓間的人工地盤,讓原本應為露天的中庭,形成一個有遮蔽的空間,那麼這個二次施工就是違反法令,會遭即報即拆的違章建築。

不過,同樣是所謂的人車分道規劃,該透天社區的車輛是由地下室進出,也就是類似潛盾式的中庭墊高,那麼如果該案在建築執照申請時,就已載明會有地下室統一開挖,這就會合乎法令;因為地下室空間,原本就計算在法定容積範圍內,也不構成建蔽率增加的情事,這才是合法的人車分道規劃。消費者在選擇比較時,應當要注意,與上述非法中庭墊高、人工地盤之二工有所區分。

貳.陽台外推

一般而言,透天社區的任何二次施工,不管是前述的人工地盤墊高中庭,或是其他的頂樓加蓋增建行為,檢舉或查緝行為其實相對容易;因為透天社區畢竟『能見度』較高,隱蔽性較低,室外的二工,外人幾乎『一目了然』。而這也是為何去年桃園縣針對這類二工進行強力取締時,一時之間『風聲鶴唳』的原因之一。

然如果是室內的二工,能見度就降低,也等於舉報的難度增加。因此不管是透天或大樓,如是進行室內空間的二工,顯然舉報相對不易,於是其普遍性就相對提高不少。而這種室內的二次施工,最常見的就是『陽台外推』。

無論是大樓或透天建物,按照建築法規,陽台的設置,基本上是不列入法定容積率的計算範圍內。因此,透過所謂的二次施工,將這個原本理論上並不屬於室內使用空間的陽台,加上類似外牆(較常見的做法是施做窗框及窗戶),那麼就如同前面討論的中庭墊高人工地盤類似;這個二工動作,也構成所謂的遮蔽效果,形成法令上基本的建築形式,建物的實際使用面積因此增加,當然構成違反建築法規的違章建築。

相對於透天社區的人工地盤墊高中庭,這種陽台外推的二工,『能見度』相對較低,不過辨別度還是存在的。陽台一般都設置在室內空間外側,因此如二工陽台外推,無論是牆面或地板,使用的建材多少都會和主建物使用者有所不同,消費者大致可透過觸摸或敲打的感覺及產生的聲響,來分辨箇中差異。另外從外觀來看,原本應該『透光』的陽台突然被封閉住了,當然也是大有問題。

不過,畢竟陽台外推相對仍不易辨別,這也使其成為建商或營造單位最常施做的二工。尤其晚近都會地區建地一地難求,土地資源奇貨可居,房價因而水漲船高,陽台外推成了少數不肖建商『偷』容積,額外增加銷售坪的最佳手段。

實際的做法,則是會在建築師規劃平面設計圖時,就將樑柱設在室內與陽台空間之間,而非傳統的讓陽台空間完全突出於建物之外。如此一來,相對就可以比較不著痕跡地施做陽台外推。這種變異性的陽台外推,對一般消費者而言,可說根本無從辨識起。

唯一可能可以分辨的方式,恐怕得仔細端詳銷售單位提供的平面配置圖。如靠近窗戶的空間有出現虛線的情況,就要特別注意,是否有陽台外推。另外,如整個社區都沒看到規劃陽台,恐怕也要有警覺,建商是否整個社區都有陽台外推的情況;甚至最釜底抽薪的辦法,就是央求檢視政府核定的建物使用執照圖。

參.挑高空間夾層

前述的陽台外推,大多確實存在於大樓住宅內,但其實透天厝也有可能出現,且機率並不低。不過接下來要介紹的夾層,就實際的事例來看,就幾乎是專屬於大樓建物的違建二工了。簡單來說,夾層就是在超過一般標準樓高的挑高空間內,另外施做可以給人員上下樓並使用的起居空間。

這種夾層的施做,當然是建物興建完成,取得使照之後,才能進行的施工。和前述兩種二工類似地,透過這樣的二工,室內實際使用空間因而增加,超過法定的規範;就建築法規而言,自是標準的違章建築。

約九二年下半年開始到整個九三年,挑高空間產品在北市房市中大行其道。這類產品的室內高度通常都在四米以上,以四米二至四米五為最主流。其最大的訴求,是所謂的『坪效』;也就是因為高度上較一般約三至三米二左右,也就是我們說的標準層樓高高出不少,因此透過夾層的施做,就可增加使用空間。

和前述陽台外推舉證相對困難,且可利用樑柱位置外推,進而製造更難辨認的外推空間比較,一旦建商自己施做二工夾層,舉證仍相對容易。因此近期推出這類挑高產品的建商,幾乎不會明確告知消費者可以經由二次施工施做夾層,增加所謂坪效,樣品或實品屋則會嚴加控管,確定客戶有購買意願時才會開放參觀。亦即實際的情況是,二工施做夾層的決定權,完全落在購買者身上。

然不可諱言地,絕大多數消費者會選擇這種挑高產品,確實都是希望善加利用這個相對較高的空間,增加坪效。畢竟就實際的市場行情來說,這類挑高產品的價格,的確比一般標準層產品要高;這多付出的代價,自然要透過二工夾層來『兌現』。

增加坪效施作夾層

當然,增加坪效施做夾層,就得負擔一定的風險。最顯而易見地,當然是隨時可能面臨被舉報即拆的問題。不過自用住宅畢竟屬於私人空間,目前來看,其實夾層真正被舉發,面臨拆除的情況有限。消費者真正要注意的是,施做夾層無論只是做為儲藏空間,或成為實際上的起居空間,結構及載重也就是安全性的議題,可能更重要。

推出這種挑高產品的建商,為了撇清責任,並不會主動告知消費者可以透過二工施做夾層,不過一般來說,基於所謂的品牌信譽,這類產品的結構強度都會較佳;加上現代建材科技精進,通常以鋼骨為基礎所打造的夾層,都可用先進的結構黏著建材,確實和主建物主結構適當連結,減低疊層架屋可能的風險。

夾層有承載的風險

然施做夾層就是要使用,於是這多出來的假性『樓中樓』,就產生了載重問題。

按照建築相關規則,只要樓高超過四米,在申請建照時,就必須申報成兩個樓層;因此簡言之,上述超過四米以上的挑高建物,就建照上而言,申報的樓層數絕對超過建構完成後實際的樓層數。

試想,這是簡單的數學問題。某一高度的建物理應有一定樓層數,而每個樓層也都有一定的載重力(一般住宅合法的活載重設計為每平方公尺250公斤)。理想情況是,挑高建物的實際樓層數因為比申請建照時的樓層數少,因此原本每一樓層的載重力,應當平均分配到相對較少的樓層,如此才能承受二工施做的夾層所可能增加的任何載重。

不過,這畢竟還是牽涉到相當專業的建築結構相關知識。對一般消費者而言,如果真的考慮購買,或實際上已購買,且已施做夾層並已使用時,如顧慮箇中安全性,其實可透過結構技師等有專業證照者,進行結構鑑定。當然,由於這牽涉到許多複雜的問題,因此正常情況下,建議您可以透過親朋好友,介紹有從事相關專業或有實際經驗者,做簡單的會勘,來確保您住的安全。

二工並不全是非法

就實際面而言,這種取得使用執照之後再另加施做的『二次施工』,如果是單純的中庭景觀施工,增加房屋賣相,只要不涉及侵害大眾權益者,當然適法性的問題並不存在。

但是,如果是因小眾利益,實際來說就是某社區的相對少數住戶而另加施做二工,卻因此侵犯到多數人,也就是大眾權益者,就法令層面而言,牽涉到使用面積增加,逾越法定規範時,就是違章建築。只是平心而論,從過去到現在,甚或未來,只要人有私心,這種二工的現象。甚至是文化,仍將持續。

當然,無論夾層、中庭人工地盤墊高,或陽台外推,都是沒有爭議、已定讞的違建;但實際上,這些二工仍普遍存在。

相對歷史較久的夾層,建商或銷售者,基於本身對房地產產業的認知,多半不會輕易試法;陽台外推,建商二工施做或住戶購買後再加工者,大約各半。至於人工地盤,現階段則是建商自行二工增建的情況為主。

消費者得承擔風險

總之,在選購比較時,消費者都要睜大眼睛;一旦發現有不尋常的情況,比如建物蓋得異常得滿(建蔽率過高),或是實際室內空間和平面或傢配圖稍有出入時,都應該要多加注意。畢竟就目前實際的案例來看,違建二工最後的責任歸屬,也就是遭受罰緩和拆除責任,泰半都落在消費者的身上。

違章二工空間 取締標準不一

所謂的違章建築,當然是根據建築相關法規認定,有逾越法定容積或建蔽率規定的建物。而確認這樣的標準是全國皆然,全台灣都是適用同一套建築規則。

然而,畢竟各地實施法定容積率的先後不一,加上合法建築及使用執照是屬於地方政府建管處的權限,因此實際上,各地區所謂二工違建的認定,或執行取締的積極程度,確實並不相同。

就近幾年來看,台北市還是處理這類二工違建最力的地方。以夾層為例,北市建管處從九四年起,就已不再核發樓層高度超過三米六的建築執照,就是希望透過建照嚴控的模式,減少市區過去常見的這種挑高夾層屋。而在郝龍斌新官上任後,則是針對內科園區夾層建物進行查核。

值得玩味的是,目前相關單位尚未確定這部份是只列管,還是要拆除。不過在查核的同時,建管處卻已將相關資料送交稅捐單位,準備針對增加出來的使用面積課徵房屋稅。這大概是政府最近窮瘋了,沒錢處理違建拆除,但一旦出現可供課稅之名目,當然就非常積極。

相對來說,陽台外推似乎是各地執行標準較類似的部份;基本上如是個體戶增建行為,大致都會以列管方式處理,但如是營造商整個社區進行二工施做,則是即報即拆加罰鍰。

中庭人工地盤墊高這部份,則由於大量出現的時間點相對晚近,才成為目前較受矚目的二工違建。不過畢竟這類二工只可能出現在透天社區內,故以桃竹地區出現頻率較高。

去年桃園縣除大加取締竹架臨時搭建的戶外廣告看板外,對這種人工地盤墊高中庭的二工施做,也取締甚力,甚至還傳出部分人士以舉發為要脅,向已完成這種二工的建案進行勒索。不過類似的二工施做,據了解,新竹地區現階段則並沒有明顯且立即的取締情況。

無獨有偶地,目前北台灣地區,也只有新竹縣還可看到大量超過四米以上的挑高新建物。這一方面當然是相對於桃園,新竹地區人口集中於新竹市及竹北市兩地;相對的地狹人稠,使得這種挑高產品有生存空間,但另方面,當然也是因為地方政府還在核發通過這類建照。

何謂二次施工?何謂違法二工?

凡建築執照規範以外,使用執照核准取得後,因私人利益再行施做的任何工程部分,即為二次施工。而如此─私人利益與大眾利益相牴觸(實際上說就是違反建築相關規定者),這個二工就形成違法的違章建築。

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