房仲有必要提供房屋成交行情嗎? 未提供成交行情的法律效果

民眾委託仲介賣房子時,通常仲介人員都會提供最近三個月內的附近成交行情,供賣方訂定售價之參考,如果在簽訂委託銷售約時,房仲並未提供成交行情,其法律效果如何?

台北市的張姓男子在去年二月間委託「古亭不動產經紀有限公司」代銷中正區的房子,開價二千萬元,同年三月,房仲就找到周姓買家願意購屋,但張反悔不賣,並指責仲介未提供近三個月之成交行情,作為他訂定售價之參考,甚至誤導他訂定遠低於市場行情之價格,於是解除委託銷售契約並拒付仲介費八十萬元,雙方打起官司。

「契約書範本」中有明文規定

張表示,內政部訂頒的「房地產委託銷售契約書範本」規定,受託人(即房仲)於簽約前,應據實提供該公司近三個月之成交行情,供委託人訂定售價之參考。他與房仲在委託銷售契約中也約定,「仲介公司於簽約前,應據實提供其近三個月之成交行情…,如有隱匿不實,應負賠償責任。」但古亭不動產經紀公司違反此項義務,並未提供成交行情,他當然可以解除契約。

台北地院審理後認為,房仲在簽訂委託銷售契約時,僅口頭說明附近的成交行情,並未提供「書面」成交行情給賣方,房仲已經違約,但雙方契約約定,房仲未提供書面成交行情,應負損害賠償責任,並非約定的解除契約事由,張無權片面解約,仍應給付仲介八十萬元的仲介費,至於房仲應該如何損害賠償,則是另一法律問題。

合理價格涉及太多的因素

其實,就算張姓男子向房仲求償,官司可能也會敗訴,因為依一般交易常態,賣方要賣多少錢心中應該有譜,仲介業者提出的只是參考價格,但價格過高不易出售,價格過低則賣主吃虧,因此房價多少才合理,大多出自主觀價值判斷,並非絕對之客觀價值。

房價涉及的因素很多,包括屋齡、面積大小、屋況、坐落方位、採光通風、交通、就學、生活機能等,同樣的一間房子在不同人間的議定價格常有不同,而相同路段的房子,甚至同棟大樓同樓層不同方位的房子,價格也會不同,司法實務上都認為所謂「提供近三個月之成交行情」只是供作參考而已,仲介即使未提供任何成交資訊,賣家也很難証明自己因此受到損害。【住展房屋網/房市分析】

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