沒收違約金額過高,可請求法院審酌減少

民眾購屋時,在買賣契約書上面都會記載「違約金條款」,約定「如違背本契約各條所定意旨者,應賠償對方多少錢,而違約的一方不得異議。」,買賣雙方如有任何一方違約,對方就可以引用此條款請求損害賠償。

違約金的法律性質,是指因債務人不履行而生損害之賠償總額,當違約情事發生時,如果是購屋者違約反悔不買,賣方可以將其所繳的定金予以沒收,倘若是售屋者違約,購屋的民眾可以請求屋主賠償。

法院會判違約的一方敗訴

司法實務上,基於當事人契約自由、私法自治原則,通常認為違約金之約定,是當事人雙方於訂約時,已經考量自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素所做的決定,因此法院都會判決違約的一方敗訴;不過,如約定之違約金額過高者,民法規定法院得減至相當之數額。

周姓男子向邱姓女子購買台北市萬大路的一間房子,總價五百三十萬元,周姓男子支付第一期款一百四十萬元後,以房子的頂樓加蓋是違建為由,拒付尾款,並要求解約退款,但邱女不肯,認為周未依約繳交尾款已經構成違約,於是將周先前付的一百四十萬元全部沒收。

這件官司,台北地院認為周在購屋前已經知道房子的頂樓加蓋是違建,雙方在契約中還註明「本買賣標的物包括現有已增建的頂樓違建,買方已知悉其存在被拆除的風險。」售屋的邱女並沒有隱瞞違建的事,周不能以房子有違建為由拒付尾款,邱女催告周應依約付款被拒,周已違約,依照雙方的契約規定,邱女可以沒收周已繳的款項。

將違約金減至七十一萬多元

但是,法院認為,依一般成屋買賣實務經驗,第一期款項通常僅需繳交總價金十%之價金即可,本件房屋之成交價為五百三十萬元,周的第一期原本只需繳交總價金十%之價金(五十三萬元),周卻繳交一百四十萬元,顯見周當時有真誠履行契約之意,雖然他於訂約後以頂樓有違建為由解約為無理由,但可見周當時給付第一期價金時,並未詳予審酌該等情況,賣方卻將周所繳交的一百四十萬全部沒收,顯然有失公平。

法院依據民法第252條所規定「約定違約金過高者,法院得減至相當數額」,將周的違約金從一百四十萬元減至七十一萬多元,判決邱女只能沒收周的違約金七十一萬四千六百七十一元。
住展房屋網提供(2010-03-31)

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