增加存貨性房產相關成本 才是根本遏止炒作之道

繼去年底彭淮南總裁親上火線喊話後,昨天央行針對高房價問題,又祭出大動作;3月8日傍晚時分發布一份消息,要求國內所有行庫,3日內須上傳房貸相關資料,其中最重要的,當然就是釐清目前行庫之房地產放款中,究竟有多少是貸給投資客。

這樣看來,官方似乎終於抓到,近來都會區房地產價格飆漲的重大肇因,那就是投機客卡位炒作。這波都會區房價飆風,『子彈』來自過剩游資,已為各界咸信;目前問題在於,要如何將這些資金導向比較健康的投資管道,而不是拿來從事投機套利行為之炒匯、炒股乃至炒樓。

先前曾傳出,央行將再調高存準率。不過此舉顯然有些『濫殺無辜』的嫌疑,畢竟可能還沒打到炒作,就先讓好不容易乍現復甦跡象的台灣經濟綠苗夭折。因此昨天傍晚央行這紙新聞稿,及金管會祭出金檢動作,應是基於這樣的背景及考量。

只是,無論央行或金管會未來是採取整體貨幣緊縮政策,或選擇性信用管制,目前來看,都還是從資金源頭面,也就是放款端,來調控資金過剩問題。

然所謂『上有政策,下有對策』;其實之前各行庫就已針對所謂投資行為,宣示將採降低貸款成數、限縮或取消寬限期,及調高利率等方式。換句話說,這些遏制動作要是有用,現在就應逐步見效。

說行庫說一套做一套,或許有些言過其實;然套一句銀行業最愛說的:『銀行不是慈善機構』。的確,『在商言商』機制下,實際上銀行仍對一般老百姓放貸極為嚴苛,但對多金階層則是『巴不得你來申貸』。

光看這幾年政府宣示提供中小企業更多融資條件,然實際公佈數據卻非如此,就不難看出實際狀況。而現階段無論專業或業餘,這些炒樓客各個都是口袋夠深,因此行庫自然視這些客戶為上賓,提供更優惠的放貸條件。

此外,現階段仍常見的前低後高房貸商品,從某個角度看,其實也是在變相『鼓勵』短線操作。這類產品,對一般長期自用貸款戶並無差別,但對短線進出市場套利者來說,就是能更壓低進場門檻、成本,縱橫市場的最佳輔具。另外,遑論這些投機客慣用人頭購買之方式,更讓行庫端這邊的投資客定義名存實亡。

因此事實證明,從放款這端來調控過多、過熱的房市投機炒作行為以國人普遍缺乏公共意識、善鑽法令漏洞的陋習來看,顯然是無效的。貨幣或貸款緊縮當然仍要做,但更周全的方式,應該是調整若干稅制,藉以增加存貨性房地產之轉手及持有成本。

有關轉手成本,方式就是參酌對岸作法,採若干年內轉手者一律視為套利行為,課徵營業稅(之前為刺激景氣,大陸官方曾放寬為兩年;但近期房市狂飆,因此又改回五年之原制)。當然這部份的先決條件,是須按照實價課稅。

至於持有成本方面,則是對於任何無居住、使用事實之房屋,及無開發動作的土地,加重其持有稅(包含房屋稅及地價稅)。

當然有人會說,檢視土地開不開發比較簡單,但定義閒置空屋就難。然而話說回來,這和建立不動產交易實價資料平台,或對投資客徵營業稅一樣,問題根本不再執行技術,而是有沒有執行決心!
新聞提供:住展房屋  2010/03/09