國有土地飆天價 是果不是因

吳揆下令禁止台北市國有土地標售,原想替過熱房價煞車,卻意外讓329檔期預售屋漲價。

近年每次國有土地標售,迭創天價,對房價上漲預期心理確有推波助瀾的作用,此刻煞車可以冷卻炒作房地產氣氛。但是國有地標售是房地產的供給面,禁止標售,意同減少供給,對抑制房價適得其反。

台灣近兩年房價巨幅上漲的原因是資金因素,兩岸緊張情勢舒緩後,台灣投資風險降低,加上遺贈稅降低,海外華人資金回流。據中央銀行統計,2009年民間資金回流逾8,000億元,此與民進黨執政八年期間,民間資金外流7兆元,情勢完全相反,目前民間游資氾濫。

回流資金大多投入房市與股市。其次則是金融海嘯後,全球利率降至空前的低水準,資金充裕又成本低廉,助長房地產投機,才是房地產價格飆漲的主因。國有土地標售價格迭創新高,是果,不是因。

投資地產者,多是向金融機構貸款買地,由於土地貸款有十足擔保,風險相對偏低,金融機構樂於貸借。自備款不及兩成,買10億元的土地,只要自備1~2億元,土地價格漲一成,投資報酬率就是50%。何況目前利率低至1%左右,房地產業者都去貸款買地、養地。

一般房產投機散客也用相同邏輯去投資房產。特別是買預售屋,營建期間,自付款分期支付20%。房子未完工交屋前,房價可能就已上漲二成,轉手賣出,投資報酬率就是100%,真是一本萬利。所以當預期房價上漲時,就有許多投機性假需求助長房價更上一層樓。

民進黨執政八年,製造兩岸緊張對峙,民間擔憂台海安定,多不肯投資房地產。這八年期間,香港、上海、北京房價都巨幅上漲,在比價效應下,目前台灣房價相對便宜,也是增加投資台灣房地產誘因。

薪水階層則望屋興嘆,薪水不漲,房價漲引起民怨。不過,媒體說要不吃不喝13.5年才買得起台北市都會區房子的邏輯也未必說得通。其實紐約、香港、東京、上海都會中心的房子也絕非當地薪水階層買得起。台北近郊,捷運可抵達地區,如土城、樹林、林口、汐止,甚至新店、新莊,還是有十幾萬、20萬一坪的房子。再說買房子也不是一次備足總價才能買,大多置產者都是貸借,分年償還。先買小房子,再換大房子;先買郊區,再換都會區。

抑制房價應從資金源頭著手,如降低素地及豪宅貸款成數,並提高貸款利率。增加房地產投資的資金成本,比開徵豪宅稅更可以有效抑制房地產的投機。

其次則是增加平價住宅的投資興建,加速台北市捷運的延伸,舒緩都會中心住宅的需求。第三則是對回流的資金誘導投資產業及公共建設。例如成立國民住宅開發基金,吸收游資,在北台灣購地投資開發平價住宅等。
作者是亞太產業分析協會資深顧問【經濟日報╱張忠本】2010/03/09

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