未獲樓下住戶同意,頂樓違建仍須拆除

有人買房子喜歡買頂樓,除了視野佳之外,屋頂平台有時還會有加蓋好的違建,等於多了許多的使用空間,但是,如果未經樓下住戶同意,屋頂平台搭蓋的違建隨時有被拆除的風險。

劉姓男子買下台北市敦化南路一棟華廈的七樓,前屋主在頂樓加蓋違建及空中花園,劉姓男子自認已買下頂樓的使用權;但樓下四樓住戶不滿,向台北地院提告。

台北地院認定,頂樓平台屬於大樓住戶全體共有,劉姓男子已侵害住戶共有權,判決應拆除違建、返還頂樓土地,還要支付相當於租金的不當得利七萬多元給四樓住戶。

法院不受緩拆政策拘束

值得注意的是,這個違建已蓋好二十多年,劉姓男子主張,依據「台北市違建處理要點」,民國八十四年以前的違建可緩拆,但法官認為,緩拆只是台北市政府的行政措施,不能阻礙其他住戶行使私法上權利,法院不受市府緩拆政策拘束。

劉姓男子在民國九十二年向前手買下房子,買受範圍包括頂樓平台的保管及使用權,前屋主早在七十三年就在頂樓搭建違建,當時建商和各樓層住戶協議,由頂樓住戶享有頂樓平台的使用權,各住戶未反對,他沒有再增建。

但法官認定,依法頂樓平台的所有權屬於大樓全體住戶共有,如頂樓住戶要搭蓋建物,須徵得大樓現住全部住戶的「書面同意」,本案頂樓住戶並未取得其他住戶書面同意,即擅將頂樓平台供自己使用,屬無權佔用。目前司法實務上都採這種見解。

回復請求權無時效限制

過去還有一個案例,住在台北市永吉路某棟公寓二樓的謝姓住戶,指控住在四樓的林姓住戶未經樓下住戶同意,在民國七十二年間,擅自把屋頂平台據為己有,在上面搭蓋違建,但林姓住戶則辯稱,這個違建已蓋了二十多年,這段期間,謝姓住戶並沒有表示異議,現在突然提起這件訴訟,有違誠信原則,且民法規定請求權時效為十五年,這個違建既已超過十五年,謝就不得再就此事提起訴訟。

不過,法院還是判決林姓住戶應拆除違建,法院指出,依照大法官的解釋,「所有權」的回復請求權,不受民法十五年時效的限制,因此二樓住戶雖然在頂樓違建二十多年後才向法院起訴要求拆除頂樓違建,並沒有時效消滅的問題。
住展房屋網提供   文/蘇儀

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