賣方收定後反悔

買賣房屋因金額龐大,通常買方會先付定金,展現購買的誠意,其餘屋款再分期繳付,而售屋的賣方收下定金後,雙方的買賣契約就成立,倘若買方事後反悔,賣方可以將定金沒收,如果是賣方反悔不賣,則必須加倍返還已收下的定金給買方。

鄭姓女子在二年前委託新世紀房屋仲介公司代銷一間位於新竹的房子,總價一千四百萬元,郭姓買主看了房子後很喜歡,願以一千四百五十萬元購買,郭立即簽下一張一百五十萬元的本票給仲介公司,作為定金,仲介公司告訴鄭女此事,鄭女同意出售房子並收下這張本票,雙方約好三天後簽訂正式的買賣契約。

售屋者反悔不願簽約

但鄭女事後反悔,不願簽約,並將收下的一百五十萬元本票退還給郭,郭姓買主不滿鄭女出爾反爾,她非常生氣,認為依照民法的規定,鄭女收下定金如不履約,應將定金加倍返還才對,於是告上法院。

法院審理時,鄭女辯稱房子登記在她及女兒名下,為二人共有,她獨自一人無權賣房子,且郭姓買主已經收回本票,並沒有任何損失。

台灣高等法院判決鄭女敗訴,法官指出,買賣雙方對買賣標的物及價金達成合意,買賣契約就已成立,鄭女既然收下定金有意出售房子,她跟郭姓買家間對買賣標的物(指房子)及價金(一千四百五十萬)都相互同意,雙方已經成立買賣契約,鄭女對於買賣的房子縱使沒有處分權,但她所簽下的買賣契約仍然有效。

買賣契約的成立

法官指出,買賣契約並不一定要簽書面的契約,只要買賣契約的「必要之點」(即買賣標的物及價金) 雙方同意,在交付定金的同時,契約就已成立,至於後續的付款方式、過戶程序、稅款由誰繳納、房子何時交付等事宜,雙方可以另外約定或補簽正式的書面契約加以約定。

民法第249條規定的很清楚,契約因可歸責於受定金的一方,則該當事人應將加倍返還其所收下的定金;本案是鄭女反悔不賣,自應加倍返還定金,因郭姓買家已收回一百五十萬元的本票,台灣高等法院判決鄭女要再給付郭姓買家一百五十萬元。
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