北台灣2010年房價漲跌大預言

小從運動競賽結果,大到全球經濟變動;不同的個人或機構,不斷地做出各種預測。撇開一些天馬行空或信口雌黃的荒誕言論,一般預測,多數仍根據過往發展軌跡,且輔以相關數據之判讀:不啻提供主事或參與者,一些可行的方向或目標。

本刊的二○一○年各區房價大預言,也是基於相同的出發點

十二個月前的今日,全球金融海嘯仍讓各國餘悸猶存;為了提振當下低迷的消費意願及能力,新官上任不久的馬政府,大膽推行消費券政策。

當時,房市也基於相同理由而陷入盤整,部份業界意見領袖更直言,房地產絕對不能倒,政府應挽救搖搖欲墜的市場景氣。

結果不消半年光景,局勢出現近乎一八○度的大轉折;資金洪流沖積,兩岸經貿發展題材又乍現曙光,都會區房價開始逆勢飆漲,買氣也大幅翻揚。

第三季開始,股市同樣氣勢如虹,整個資本市場,一掃前年九月以來的低氣壓。

世事難料 預測姑且信之

過去這一年,是風起雲湧也好,非理性榮景也罷,假設我們有能力回到一年前的今日,相信大多數人可能會對半年後,都會房市價格飆漲等『預測』難以置信。

的確,人類無法真正斷言未來會發生什麼事,只能從過去發展歷程及數據趨勢中,找出某些軌跡,做出若干推測。

因此,本刊企研室即以長年對市場趨勢及發展之觀察,輔以歷史價格變化,對來年各區房市之價格提出預測。從實用角度,當然希望對購屋置產者有所幫助。

或者,您也可輕鬆看待這些預測;畢竟預言人人會做,但世事難料,這就是人世間事物奧妙之所在,也是預言或預測有趣之處。

以下,就是本刊對二○一○年各區房價漲跌幅的預測及分析說明:

◎台北市 強者恆強 各區漲幅五%至兩成不等

預測:新推建案 幅度五到二十%不等

無論是基於資源分配持續集中,或精華區房地資產奇貨可居,現時台北市房價的飆漲,短期內還看不出大幅回檔的跡象。

從買盤或產品面看,近年北市產品規劃早已極度M型化,不是豪宅,就是小套房投資工具,因此價格也更易被拱高。

特別是豪宅的購買、持有特性,就是象徵,甚至炫耀性消費;這種行為無法用一般市場法則看待,當然更會讓價格居高不下。

因此在『強者恆強』之原則下,特別是大安、信義等一級精華地區,來年新推建案,多數仍將披上豪宅色彩,價格還會續揚。

包含中山、中正及松山區等在內,也還會有一到兩成的開價漲幅。大同及萬華區,則仍須觀察公辦都市更新的成果而定;不過以一年之短期看,由於話題效應持續,漲幅還會有百分之十五左右。

內湖及南港方面,本企研室的預測漲幅和大同萬華相當;原因則剛好相對,關鍵都在園區發展前景支撐。相對來說,還能看到一般換屋型產品的北投、文山兩區,則主要仍為自用客支撐,開價漲幅相對較小,大約百分之五到十左右。

士林區則較為特殊,有超高價地區之天母,也有亟待開發計劃落實,以鹹魚翻身的社子島,因此平均來看,漲幅反而相對有限。

◎台北縣 自用客層大宗 整體漲勢趨緩

預測:平均持平到漲幅一成 汐止有望補漲

雖然如板橋、新店、新莊或中和等區,確有開發題材(板橋為新站特區及遠東T-park,新店為裕隆城,中和有環狀捷運,新莊則是副都心為主),不過以全縣角度,去年下半年後各區房市的榮景,不啻是北市高房價產生的推擠效應所致。

換言之,北縣多數區域價格漲勢成立,主要還是相對多金的北市客外移支撐。

然而,北縣房市的基本問題,並未因此消除;如淡水餘屋量過大,淡海新市鎮開發遙遙無期的問題依舊,五股、泰山及鶯歌等區,開發及質感相對不佳之現狀,短期內也尚難改變。

林口則算是特殊案例;雖有機場捷運加持,政府平價住宅之實際行政區位置也是在龜山,相對影響有限,不過當地發展仍有待加強與落實,待開發素地也還不少,今年第一季換屋新案的高開價,宜視為個案,而非區域整體狀態。如計算平均漲幅,則在一成左右。

基本來說,北縣房市仍以自用客層支撐為主,因此今年漲幅將相對緩和、有限。去年實際漲幅不大的汐止,隨著南港房市繼續加溫,很可能是今年最有『補漲相』的區域,預測漲幅有機會達一成五。新店及新莊的開發題材則仍值得期待,今年漲幅可望達一成左右。

永和則純粹是地狹人稠之故,未來推案恐怕有限;奇貨可居的前提下,開價還有進一步被哄抬的可能。幾個近年供給量可觀的地區如板橋、中和、三重、蘆洲及北大特區等,漲勢則會相對和緩,約是持平到漲幅五%之間。

前面提到的淡水,南段紅樹林高價區可開發空間已有限,平均漲幅因而下滑;如淡海新市鎮及輕軌捷運仍無明確發展進度,甚至還有下修可能。

對岸的八里,台北港特定區開發對區域房市幫助有限,房價應持平。至於五股,儘管區域質感仍不理想,但在重劃區與北縣自行規劃捷運的雙重議題拉抬下,來年推案可能有五%左右漲幅。

◎基隆市 內需型市場 房價持平

預測:指標案所在區 平均價格漲一成

這一、兩年我們可以看到,在基隆推出指標案的業者,藉由台鐵捷運化、台北捷運延伸計畫、都市更新推動,及兩岸直航等題材,把區域房市和大台北連上線,價格因此有望推升。然而實際情況是,現階段都只能算是行銷術語。

這類高價個案,嚴格說來,多還是區域頂級客層購買,加上可售戶不多,因此只能算是特例。

整體來看,基隆仍為內需型市場,少數所謂區域豪宅案的價格跳脫,並不能概括論之。事實上,真正能吸引更多外客,特別是台北客源的,反而是訴求相對(於大台北地區)低價者。

從這個角度看,來年將推出指標新案的區域,平均或許還有明顯的開價漲幅,不過實際仍為個案狀況。基隆房價,仍應持平論之;部分供給量過多、內部需求無法消化之區域,價格甚至還有下修空間。

◎宜蘭縣 封閉內需市場 價格持平

預測:宜市及礁溪 漲幅五~十%

整個宜蘭房市的基本面,在北宜高通車後的這兩、三年期間內,並未出現太大變動;區域房市最重大利多之高速公路既已通車,房市就缺少再炒作的空間。

況且市場需求面上,也未因為與西岸形成一日生活圈,而出現結構性變化;改變的只有,每逢假日北宜高大壅塞,縣內民宿相關行業凋零。就房市來說,近年價與量的變化都很有限。

礁溪仍將是唯一的例外;當地觀光飯店商機仍被看好,以溫泉為賣點的房市產品應該也仍能吸引一定數量的台北客支撐。從這點來看,區域房市今年可望出現近一成的價格漲幅。

首善之區宜蘭市,距離礁溪也僅一個交流道的距離,近幾年儘管內需比例仍高,不過買氣都能維持一定水準,房價也有五%小幅提升的機會。

至於其他區域,推案量不少、內需力道較強的羅東、五結,只要大環境景氣不出現重大變化,應該也有三到五%的緩漲幅度。其他地區則相對偏僻,甚至連內需量也不算大,因此房市並無太多發展空間,遑論價格變化。

◎桃園縣 北桃後勢看漲 南桃欲振乏力

預測:桃市漲勢冠全縣 楊梅恐下修

去年下半年後房市氣氛大翻盤,買氣開始轉旺。不過單看桃園縣房市,則多數地區市況,都不大符合以上描述。

至於原因,其實和基隆、宜蘭類似,也就是,桃園房市大體屬於內需格局,因此實質經濟面僅呈現緩步回升,甚至庶民經濟力尚未回升,房市買氣很難真正回溫,價格自然也不易提升。

這當中有幾區例外。首先是八德;以需求能量及面積論,近年八德的推案密度,幾乎是全縣之冠。

不過去年官方發表的『八德市擴大都市計劃』,連同貫穿本市桃市,連接航空城的捷運綠線規劃,不啻讓原本供給量恐過剩的區域房市,獲得新的支撐題材。兩相抵消之下,來年八德房價有望緩漲,幅度約五%。

再來是蘆竹南崁。本區可藉中山高直通大台北,只消四十五分鐘車程,因此傳統上一直有相當比例的台北客買盤。前些年受到林口攔截,北客比例一度下滑到兩成,甚至更少。

但去年顯然連林口房價都跟漲,這使相對『俗又大碗』的南崁房市產品,再度受到台北客青睞,半年來北客成交比例激增。基於此一發展,本區來年有望出現一成左右的價格漲勢。

這些年桃縣房市算是處於低檔,不過縣治桃園市則似乎置身事外。這除了有一定內需能量外,新核心中正藝文特區內展演中心完工啟用,也提供足夠的話題支撐,目前已有區域新案喊出二十餘萬的新高價。

在中正特區帶動下,全市今年仍行情看漲,預估最高將有十五%漲幅。不過如細分,則較可能有明確漲勢的,還是中正特區周邊。

另一大型都會區中壢市,區域房市也和桃市類似;不同的是,桃市各區行情差異不大,但中壢市除市區與內壢外,還有高鐵車站特定區及龍岡等區塊,也有大量推案,行情和產品規劃特色,則和市區差異不小。

整體來看,市區及內壢內需強勁,又有捷運藍線題材;高鐵特定區開發也因機場捷運完工在即,而逐步顯現雛形,因此預估中壢全市,來年可望出現一成左右的房價漲幅。

至於其他區域,內需力道不如上述幾個人口密度或數量高的都會區強勁,遑論吸引區外客,因此大體仍是持平居多。

航空城題材短期內仍看不到實質,故大園來年行情仍難看升。楊梅儘管有最新的五楊高架題材,但是前些年供給量增加過快、過大,至今賣壓仍重,故價格甚至還有下修壓力。

◎新竹地區 兩大都會領銜 全區價差擴大

預測:都會區漲幅五~十% 其他下修

前面分析台北市行情時,曾提到『強者恆強』的原則。而談新竹地區房市,恰巧也適用這樣的準則;也就是兩大都會區新竹、竹北市,與其他區域如竹東、新豐及湖口等區的分別。

此話怎說?無論從區域推案、需求結構,甚至是開發利多題材,可說沒有一項不是這兩大都會佔盡優勢。因此今年新竹、竹北兩市房市,仍將是全區焦點所在,全區落差也將愈拉愈大,也就是兩市行情、供給繼續看漲,其他區則是持平或下修。

新竹市方面,華固南下力作「天湖」將開出區域天價,不過本案實屬特例;來年本市房市展望,主要還是看下列幾點:第一是關長、光埔兩大重劃區發展。第二是持續工業區土地資產活化開發。

第三則是後火車站公辦更新案。這些題材的發展及進度,才是竹市房市今年行情看漲的動力來源。

竹北市去年幾乎是台科大重劃區獨領風騷。此發展其實有天時、地利、人和的條件;天時是電子業景氣回溫,地利是重劃區地價還在相對低檔,因此有空間推出總價合宜的產品,人和則是竹科人大舉捧場。

而畢竟竹科人購買力並未真正恢復到過去水準,因此除台科大及少數舊市區平價產品外,價格相對較高的高鐵特區,市況仍相對平淡。

至於今年,無論台科大重劃區、高鐵特區或剛完成規劃的縣治三期,地價都比去年平均水準高不少;因此至少開價部份,就會比現階段高出一到兩成不等。

不過由於電子業產能也可望進一步提升,強化竹科人購買力及意願,因此實際成交行情應該也會跟隨上揚,估計應會有一成左右漲幅。

其他幾區在兩大都會區強力發展的『排擠』下,未來可能愈來愈難拉攏竹科人;區域房市縮為內需格局,價格自然很難成長,甚至可能還會出現下修。

下半年變數多 房價恐短期波動

誠如文首所說,預測人人會做,然而世事也真難料。住展企研室根據過去的市場行情異動軌跡及近期趨勢變化,綜合推測出上面的漲跌預測。

然必須提出的是,和往年相比,今年度影響市場的因素顯然更多,且多集中在下半年。

首先是利率;這點毫無疑問是,現階段可確定,最快今年第二季,最遲第三或第四季,一定會出現的變化。

原因不外乎資金浮濫、熱錢流竄,炒股、炒匯、炒樓,造成資產泡沫。因此,貨幣寬鬆策略及低利條件,勢必暫時走入歷史。

去年第四季澳洲先開槍升息,今年一月對岸無預警調升存款準備率,都是低利時代暫時終結的前兆。而這直接來說,是購屋房貸負擔加重,建商建融成本增多;間接而言,當然也會增加投資客的資金負擔,對房市當然有相當程度的影響。

接著是兩岸題材。從去年底簽署、今年一月中生效的MOU,到預定五月簽署的ECFA,持續成為國內資本市場炒作素材的兩岸開放交流議題,勢必在今年下半年逐步兌現,想像變成實質。

屆時,一切是否如原先想得那般美好,馬上見真章。往好處想,社稷民眾均蒙其利,房市自然欣欣向榮;反之,則等於利多出盡、幻夢破滅,一切回歸基本面,靠此題材吹起的泡沫,當然也就被戳破了。

最後則是五都選舉。其實去年的縣市長三合一改選,已讓桃竹房市受到短期衝擊,加上過去市場發展史印證,選舉顯然是極短期,但負面衝擊不可謂不小的房市銷售利空。特別是,這次是空前第一次的地方改制升格後首長改選,競爭激烈可想而知,當然對社會整體的衝擊也會更大。

綜合以上三大變數,加上相對遠期的通膨怪獸,都可能是下半年後,影響台灣房市的關鍵因素。因此本刊不僅做出上述的區域房價變動預測,同時也提出,下半年房市恐將有相當幅度之震盪,屆時買氣或行情,很可能再出現短期波動的現象。
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