高房價造成人口流失?捷運『聯外』效應同樣居功

最近幾天,國有地標售創高價所引發之爭議,持續成為房市發燒話題。土銀董座上週五在內部會議『放炮』又最受矚目。後來幾天,王耀興董事長已『三緘其口』,不再對外發言;不過這回換民代不甘寂寞。號稱是『帝寶芳鄰』的邱毅接受媒體訪問時也認為,政府應該全面暫停標售國有地。

當然這一切的一切,還是近六、七年來大台北地區房價持續飆漲所致。根據住展雜誌歷年資料,從92下半年SARS疫情趨緩至今,大概僅97下半年因為金融海嘯衝擊,北市房價出現小幅下修,其餘時間走勢都是向上的。當中又以96至97上半年間,及最近10個月的漲勢最兇;前者是馬英九勝選期待行情,後者則是眾所皆知的資金炒作與兩岸交流想像空間。

而近期北市人口明顯大量外移,似乎就以高房價的『功勞』最大。尤其最近一年,北市連一般中古屋,也因都市更新題材持續發酵,跟漲幅度驚人。這讓原本還能負擔中古屋價的首購或自住客層,壓力更大。仲介業最近持續炒作北市人口外移消息之動機,目的是希望姿態極高的賣方價格稍稍軟化,以期增加成交機率。

如果高房價是造成北市人口外移日趨嚴重的關鍵因素,則顯然95年開始,北市人口社會增加數應該都是負數,且負值要愈來愈大才是。

不過北市人口淨遷出,並非近三、四年的事,而是長期趨勢。根據北市統計處及民政局資料,北市人口社會增加數(即遷入扣掉遷出),從民國79年至今20年,僅95年是正數,為8,727人,其餘都是負數。而負值較高的,都落在80年代;81,82,84及85年,淨遷出數都超過四萬,82年還逾6.6萬人。

90年代之後,則以90及92年,均超過兩萬淨移出為最多。至於93年開始的房價飛漲,單從社會移出數來看,似乎找不到太明顯的對應關係;98年將近1.8萬人確是近五年新高,不過仍低於90及92年數據,和80年代相比,差距更大。

因此,80年代房價飆漲時期,或許真造成北市人口大量外移;不過近五、六年這波房價漲勢,情況則相對較緩。當然實際情況也可能是,居住確實移出北市,但設籍地則仍在北市;畢竟論整體福利,台北市民獲得的資源及照顧仍較北縣優。而這樣的『移出方式』,就更難用官方人口統計數據看出。

事實上,除了房價漲勢又急又快,造成更多人被迫遷出北市外,近年大台北捷運路網日趨完整,也是重要因素。根據住展企研室觀察,十年前淡水新店線通車,顯然就帶動了一波移民北縣的風潮,板橋線全線通車,也讓南板橋及土城房市一夕暴紅。

近年,則換成新莊線及機場線沿線成為捷運購屋熱門區,可能今年九月提前通車的蘆洲支線,也將加入『陣容』。連同去年定案的民生汐止線汐止段及萬大樹林線,都增加北市住民遷出首都的意願和動機;而沿軌道找尋新居地,也是現代都會發展的大勢。

純從地段論,或許北市仍強者恆強;但同為政經中心,北市某種程度其實並不適宜長久居住。其他如生活環境、機能甚至學校,近年北縣也即起直追,早已不在北市之下,升格後的新北市,當然更有望獲得更多發展資源。以上種種,或許才是北市人口持續流失的重要因素。
【住展房屋網/新聞分析】2010.3.3

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