購屋租屋哪個好? 宜先精算再評估

小明和小美是一對年輕新婚夫婦,兩人婚前就住在租來的套房裡住了好一段時日,婚前兩人就有做好理財規劃,存了些積蓄,因此讓這對小倆口在婚後,起了購置一個幸福小窩的念頭。

但看到身邊有朋友因為買了房子,幾乎被龐大的房貸壓得喘不過氣來,不幸淪為屋奴,讓他們擔心購屋後會失去生活品質;若是繼續租屋,雖較可靈活運用資金轉做其他投資,不過長久下來,繳了可觀的租金卻還是無法擁有自己的房子,心裡不禁有股不踏實感,讓他們難以抉擇是否要購屋。

一個家庭做了買屋或租屋的決定後,後續要面臨的財務情況可能迥然不同。

住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮表示,民眾在考慮買屋或租屋時,應了解當時的房貸利率與租金收益率。一般說來,房貸利率水位的高低與當下房價的趨勢線,是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。

由於台灣地區的租金收益率大約3%~4.5%之間,因此房貸利率若是低於4.5%,不失為進場買屋的好時機,尤其目前政府推行2000億優惠方案,利率相當優惠,對於首購族而言,稱得上是一大福音,此時算是「買優於租」的時期。

另外,尤其對於投資者或換屋族來說,房價在趨勢線的底部或上升階段,也很適合購屋以增值;反之,若房價在趨勢線的頂端或是開始下滑時,就可以考慮先租屋,以避免投資上的損失。

有業者指出,租金愈低、資金運用效益愈高,租屋就比較划算;反之,租金愈高、資金運用效益愈低,買屋會是比較適當的選擇。在都會區,長期租屋畢竟所費不眥,謝店長建議民眾租屋時,應先調查租屋地點的購屋房價是多少,並衡量自己每月可負擔的房租上限,再換算同樣的租金,可貸到多少的房屋貸款,並可利用公式【註一】,計算自己的購屋能力。舉例來說,若每月房租為25000元,房屋貸款成數為70%,自備款為200萬元,房貸利息為3%,則可購置的房價範圍是200萬元÷(1-70%貸款成數)=667萬元,應貸款金額為467萬元,寬限期內月利息負擔為(467萬元×3%)÷12=11675元,用此公式計算即可了解自己較適合買屋或租屋。同時,自有資金的投資報酬率也須一併考慮,方可做出最準確的精算。

但是,市場情勢變幻莫測,精算無法把房價可能增值或貶值的可能算進去,因此,消費者除了先精算外,最好綜合評估後再決定。

【註一】購屋能力計算公式:自備款÷(1-貸款成數)=可購買房價   可購買房價-自備款=貸款金額
【優家網黃敏筑台中採訪報導】