二○一○年房市大未來

兩岸六十年來第一次正式簽訂MOU經濟互惠協定,國內整體景氣也正要邁出後金融海嘯的階段,明年的房市雖有日前央行總裁及看空學者的雜音存在,惟從整體景氣面及兩岸的經濟互動層面來看,今、明年兩年仍會是您入市購屋置產的好時機!

根據住展雜誌統計,明年第一季主要上市上櫃建商的總推案量高達一千二百億元之多,破千億元的大量體,顯示明年房市在十二月江陳會及兩岸金融MOU簽訂等利多因素刺激下,上市櫃建商全力作多並看好後市。值此多空交戰的明年房市,本文為讀者專訪了三位地產界的專家,希望從他們的訪談中,為您明年及未來的購屋計劃提出建言與參考。
   
    台北縣政府城鄉局局長 張邦熙新北市房價榮景可期購屋民眾可擇優而居

對於有新聞媒體報導台北縣正研議『平抑』房價措施,台北縣政府城鄉局局長張邦熙表示,台北縣沒有要打壓房價!但為避免房價飆升太快,北縣府正在研擬因應對策。張邦熙強調,北縣房價如果飆漲太快、太高,對全民未必有利,所以不該說縣府要『平抑』房價,而應說是『平緩』房價。

張邦熙說,北縣府希望透過『以量制價』與加速都市更新等方式來平緩房價。目前縣府都市計畫審議進度較慢,令許多建案動彈不得。未來,會加快都審進度,提高巿場供給。他強調,未來將會強化北縣郊區重大建設,提高生活機能,帶動投資,讓民眾願意遷居,以較便宜價格購買郊區建案。

張邦熙預期,隨著捷運等重大建設的開通,二○一○年及未來北縣新莊、新店、中和、永和、板橋等一級戰區,房價持續看漲。張邦熙挑明的說,台北縣許多地區的房價仍有上揚空間,包括板橋、新莊副都心、新店、汐止、淡水及林口等地區,因為重大工程的帶動及交通的便捷,房子買了之後『放著就好』,未來仍有一定的增值空間。

根據台北縣、市政府統計顯示,截止至今年十月底,台北市總人口數為二百六十萬八千一百六十八人,相較九月的二百六十一萬二千六百零五人,單月就減少了四千四百三十七人,成為近十二年來當月人口淨移出的最高紀錄。總計今年一至十月,北市人口已移出一萬八千七百六十四人。

受到北市高房價排擠效應的影響,導致近期北縣的移入人口大幅增加,截至今年十月為止,全縣人口數已增加至三百八十六萬六千三百七十八人,較二○○八年人口總數增加了三萬二千六百四十八人。

張邦熙分析,台北市房價居高不下,購屋痛苦指數高,然而,一橋之隔的台北縣,房價較北市低出許多,隨著愈來愈多的北市客轉往台北縣,在購屋需求逐漸增多的情況下,台北縣近年房價會出現榮景,自然與民眾大量移居北縣有直接的關係。

看好升格後新北市的房市發展遠景,張邦熙局長建議想購屋的民眾,隨著台北縣房市回溫,民眾的購屋壓力也增加許多。未來民眾若想要在新北市一線城市置產購屋,想必壓力也會越來越大。但與其一味等待區域房價落底,不如趁台北縣購屋痛苦指數未再攀高的此時,就擇優進場購屋來得實際。
   
     麗寶機構董事長 吳寶田房價每年溫和上漲五至十%基座愈墊愈高無法擋

麗寶機構董事長吳寶田說,日前國壽再度出手,以近三十億元取得台北市忠孝SOGO錢櫃大樓土地及建物,該交易平均土地單價突破千萬元,刷新台灣大樓土地交易單價最高紀錄,平均建物單價達一百三十萬元,也創忠孝商圈新高價。

吳寶田說,本土壽險業大舉獵地,見好就買,兩岸更在加速經貿合作下,二○一○年大台北區房價持續看漲,一年漲五至十個百分點是正常的。對於房價泡沫化及房市過熱的說法,吳寶田表示他萬萬不能認同,以上海市一環的平均房價目前每平方米要六、七萬人民幣,換算台幣每坪約一百至一百一十萬元,台北市在國際化加速下,明年應可追平今年的上海,市中心房價將從一百萬元起跳。

他預期,開放陸資可投資台灣房地產以來,陸資將如預期逐步來台,大台北區房市沒有看空的理由。他說,今年大台北區房價上揚,主要是台商資金回流,而明年除了台商繼續鮭魚返鄉,陸資、港資與外資也都會湧進來。

身兼台北市建築開發公會理事長的吳寶田認為,目前國內房地產正邁出後金融海嘯時代,人們對所有金融貨幣商品產生高度不信任,紛紛轉向實物經濟,而房地產是從一般民眾到富豪最常用的理財工具,在全球資金狂潮下,現在已經不是政府想壓就壓得住的了。

而央行與政府等相關單位,對房價的漲跌,也應該尊重市場的機制,他建議,政府現在最應該做的是儘量加強待開發區的公共建設,提高這些地區住宅供給量,讓這些區塊房價不致急升。

吳寶田認為,二○一○年台北市將以大坪數置產、換屋型產品為主,首購族的購買區域則將到台北市外圍捷運可抵達的地區,台北縣及有桃園航空城利多的桃園地區是他最看好的地區。

至於近期房市是否有『喊過頭』的特殊現象,吳寶田也建議建商應該就地段與產品『就市論市』,對於台北市目前喊出三百萬一坪的商辦建案,他認為會造成社會的觀感不好,明明沒有賣那樣價格,最好不要『亂喊價』。

     志嘉建設總經理 張耀仁資產保值增值房地產是最佳工具

兩岸簽署金融MOU後,ECFA也可望接著簽訂,兩岸金融、業務將更密切往來,產生陸資在台的辦公、居住需求,因此好地段、好品牌的房子,房價往上攀升空間頗大。志嘉建設總經理張耀仁表示,台灣房價二○一○年支撐力道十足,大台北區房價在利多簇擁下,要跌很難,另外高所得的新竹科學園區,房價更將產生比價與補漲效應。

張耀仁說,竹科與優質學區帶來大量穩定的住宅需求,加上購屋人財力豐厚,使新竹市的房市自成一格,二○一○年在竹科廠商景氣面明顯復甦下,換屋型產品與豪宅市場受惠的程度將最大。

就國內外整體經濟發展來觀察,二○一○年國際原物料價格仍將持續攀高,再從作為最佳保值工具的房地產來看,國內超低的房貸利率,正好使房地產成為一般民眾及投資客最佳的保值工具。

就房地產基本面來看,台灣房市受金融風暴的影響時間很短,今年三月以來,各工地的來人與成交狀況明顯回溫復甦,新竹地區的房屋市場,雖也受到全球金融風暴的衝擊,惟新竹地區的房價,近幾年幾乎沒有什麼上漲,房價真的很委屈!

張總經理表示,在目前低利率環境下,買屋早已不是夢想,台灣除了台北市的購屋壓力較大外,其他都會區的房價壓力指數都不高,台北縣二線鄉鎮、桃園地區及新竹地區的房價,都相當合理,房貸負擔甚至比租房子的租金還低,輕鬆購屋絕非夢事。

     掌握最佳購屋時機勇於進場承接

央行總裁彭淮南近來關切高房價,但是國內保險業者購置不動產動作卻不縮手,今年獵地態度相對保守的國泰金旗下國壽公司,近日高價買下北市東區百貨商圈大樓,另十月以來南山人壽、新光人壽等也加碼了超過二百億元,國壽、富邦、新光等前三大保險業者還有上千億元加碼空間,資金活水充沛給予房地產業者看多房市的憑藉。

股市與金融投資產品未來的波動仍易大起大落,而國內超低的房貸利率,正好使房地產成為一般民眾及投資客最佳的保值工具,這些資金在銀行零利率無利可圖下,資金將向房地產靠攏,特別是在全球資金狂潮與兩岸經濟共存共榮下,二○一○年的台灣房市不但不會泡沫化,更要迎接兩岸簽定MOU的『和平紅利』。

二○一○年房市榮景回春可期,房價看回不回的北台灣房市,歷史及專家的經驗皆告訴我們,目前及明年將會是最佳的購屋時機,在您充份掌握房市脈動的同時,更要多走出房門看看建案,保值又增值的房子自是您最佳的選擇!台北縣政府城鄉局局長張邦熙表示,台北縣沒有要打壓房價!但為避免房價飆升太快,北縣府正在研擬因應對策。
住展房屋網提供 文倪子仁