跟銀行借貸基本觀念要領

一般人買房子大都需要跟銀行借錢,但是去年以來經過全球金融海嘯之後,銀行放款更加謹慎,對個人償債能力更加重視,換句話說,你的個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要,可能更甚於對擔保品的評估了。

一般人對銀行的印象,有不少是停留在「晴天打傘,雨天收傘」的一個景況,嚴格說起來,銀行這種態度也不能說是不對,畢竟他也是個商業團體,不能用對政府機關的要求來看待。

對銀行會有這種偏向負面的成見,主要是因為當你需要跟銀行借款時,就會發現借錢實在不易,有諸多門檻在阻攔你借錢;回過頭來反省一下,如果你平日累積的信用條件夠好、購買的房子又沒有太大問題,銀行怎會不借你錢!

先看個人信用 再看物件

買房子大都需要跟銀行借錢,平常即應維持好信用,選購好房子,才不會有後顧之憂。

過去跟現在的金融環境真的變異很大,以前房貸利率高,動輒五%以上,最高還曾飆到十二、三%;但是以前的行員比較有人情味,房貸通常要遲繳六個月以上,才會列入追繳名單。

現在可不同,如果是使用自動扣款,只要存款不足額,當日扣不到錢,行員就會馬上來電通知你,儘快補足存款

其實這樣也好,用人工來電緊盯,一來可讓銀行逾繳比數降低,二來也可維持借款人比較好的個人信用。

根據一家外商銀行分行經理表示,在去年金融風暴之前,因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期,因此放款心態都比以前保守許多,在加上金融海嘯之後,對個人及企業的財務衝擊都不小,所以現在的放款更加謹慎,逐漸轉變成,先審核個人信用,再看物件條件,跟過去是完全相反。

維持良好信用 五大要項

既然是以個人信用條件為考量重點,我們再來看看,怎樣才算是銀行業者眼中的「好信用」。

第一是穩定收入。五百大企業、公職、教職,這些都被認為是基本的好客戶,銀行都會積極爭取你向他們借錢,因為在這些單位工作,通常會被認定收入來源穩定,日後償債能力變卦少。

第二是符合「收支比」。「收支比」是銀行決定要借你多少錢的重要依據,一般是定在五十至五十五,有些以房貸業務為主的銀行,還會拉高到七十。簡單地說,就是你的每月所得可以支付房貸的上限,收支比愈高,可以借到的錢就愈多。

舉例來說,你的個人收入每月十萬元,收支比若是定在五十,表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額,就是每月五萬元;若是收支比定在七十,表示銀行將你每月可付款額度,拉升到七萬元。

每月五萬元,大約可借到一千萬每月七萬元,就可以借到約一千四百萬,差別很大。所以在借款之前,可以先行算出,銀行大概可以借你多少錢,以及應該準備多少自備款。

第三是沒有不良紀錄。這是最基本的要求條件之一,像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等,這些顯示過去你的繳款習慣,都會被列入觀察。

第四是最好沒有現金卡。現金卡可申請額度都不大,如果你有申請現金卡,表示可能曾出現需要小錢救急的狀況,銀行難免會以此懷疑你的理財能力及財務狀況。

所以最好是不要有現金卡,或是有申請現金卡,但是沒有動用額度。如果現金卡有兩張以上,恐怕很快就會被拒之門外了。

第五是穩定存款。存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一,最好是長期定額定存,顯示個人理財的穩定性。但是近來因為運用存款轉帳提升信用的案例愈來愈多,因此銀行對存款的信任度下降,通常會打折,打折幅度在約二折到四折不等。

也就是說,如果你的存款有一百萬,銀行頂多打四折當做四十萬來看待;如果以前並沒有這筆錢,是忽然匯進的一百萬,銀行當然會質疑,可能會被打二折,僅當做二十萬元,效益縮小只剩五分之一。

找熟識的銀行 較好借貸

目前銀根仍偏向緊縮狀態,銀行放款步步為營,對於以「投資」為主的客戶更是敬謝不敏。投資又區分為專業投客及業餘投客兩種,前者以投資房地產為職業,後者比較接近所謂的「菜籃族」。

但無論是哪一類投資客,只要擁有的不動產在三戶(含)以上,就會被認定是投資客,有些外商銀行甚至更嚴格,認為自住僅需要一戶,第二戶就算是投資。

投資型客戶在銀行眼中,是屬於高風險客群,因此在放款緊縮政策下,對投資型客戶的貸款額度及利率條件,都會比較嚴苛。比如說,一般房貸平均額度約七成,投資型客戶應該就會少一成,利率部分也會多加一%。

但實際上投資型客戶對市場買氣影響很大,專業投資客在景氣反轉時,通常是第一棒,轉好時率先進場,變壞時也是第一個出場,這跟菜籃族投資客通常接最後一棒是截然不同的。

因此銀行對專業投資型客戶予以貸款上的限制,對市場買氣的緩衝或緩降,具有關鍵影響力。

基本上,專業的投資客有經常往來熟識的銀行,讓銀行可以多了解個人長期理財習性,在借貸款時會比較方便,條件也比較好談

特殊型的產品 較不好貸

購買A級地段的房子,銀行貸款較容易。

貸款的另一個重點就是擔保品,也就是房子,主要依地點及產品決定額度。地點區分為三級,A級地段以目前熱門區域為主,像是台北市的市區精華區,內湖區、南港區等等;台北縣的板橋、中和、永和等,既是成熟型生活商圈,又有捷運線經過,想買的人比想賣的人多,房價有保障。

C級地段是指銀行貸款意願低的地區,像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域,或是每雨必淹的地區,曾發生重大天災的地區等等,這些路段或地段,日後出售必定不易,銀行債權不易回收,有些銀行可能還拒貸。

A級與C級以外的區域,大概就是B級區,B級區屬於一般區域,只要地點不要有明顯的風水問題、產品也屬於一般電梯型住宅,原則上應該都可以貸到七成左右。

產品也是以大眾型比較容易過關,台北市權狀面積十二坪以上、台北縣十五坪以上,這是放款的是基本條件,有些銀行更嚴格者,甚至要求室內面積十五坪以上才受理貸款。

套房買賣會遇到這個問題,如果你買的是新成屋或預售屋,由建商整批向銀行借款,成數及利率都不會有太大問題;但是你的下一個買方,可能就得面臨坪數過小不易貸款的狀況,影響購買意願,盡量避免購買坪數過小的套房。

最後便是產品類型,像是透天、店面、廠辦、工業住宅等等,買方通常屬於特定族群,也就是買的人比較少,這種類型的房子,貸款會不好貸。

一方面是因為產品相對稀少,銀行不容易估價;二來買的人有限,不容易賣出,算是銀行不歡迎的產品

金融愈發達,個人理財及消費就要更謹慎,人與人之間接觸的範圍擴大,個人的「信用成績單」就愈來愈重要。你的名字品牌,透過個人信用評等,也是有價值的,千萬不要小看它。

選擇未來好賣的房子

不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋,沒有精算自己的購屋能力,導致後來變成斷頭屋;或是因為財力不足而先買小套房,結果因為個案的戶數過多,房價穩定性差而賠錢,這些都要盡量避免。

小套房總價低,購買門檻不高,因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標,這反而是風險大的選擇。

小套房拿來投資是不錯的標的物,但是比較不適合首購族購買,即便是自用,也是要慎選產品,如果地點選不好,出售不易;或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等,這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題,所以套房其實並不適合首購族群,不能光從總價因素考量。

中古公寓倒是比較安全的產品,一來總價也是相對偏低,購買門檻不高;再者公寓的三房產品需求者眾,自用或未來出租、出售都合適;最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域,因此生活機能都比較好。

不當房奴,第一個重點就是要減輕房貸負擔,除了開源節流之外,就是要確保經過一次換屋,居住品質更好、負擔增加不多。

善用閒錢來償還本金

低利時代來臨,平均房貸利率約僅二%至三%,簡單來說,等於是借一百萬,本息償還每月只要付五千元,負擔並不重。

也因此,許多人即便有閒錢,都想拿來做其他投資,想運用槓桿原理以小博大,讓存款數字得以倍數成長。

但是根據財經專家統計,真正在股市中獲利的比例,大約不到一成,人性還是脆弱的,投資最忌諱的又貪又怕,就經常發生在投資散戶身上。

因此建議,無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等,只要有個十萬、二十萬或是更多,建議最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。

據銀行人士表示,一般常用的二十年期還款年限中,如果依照銀行一般慣用的公式金額還款,前十年大約只清償本金的三成至四成左右,並非一般人想像的五成。

也就是說,如果你向銀行借五百萬,每個月按照銀行給你的數字繳房貸,經過十年之後,你清償的本金大約只有一百五十萬,還不到兩百萬,如果你以為過了十年,就還了銀行兩百五十萬,那你就大錯特錯了。

重點就是,一有錢就存起來準備還本金,不要誤認為自己投資理財的功力很好,就拿去胡亂投資,夜深人靜的時候一定會後悔!拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。

跟銀行借一百萬,每天早上一睜開眼,就欠銀行一百六十七元錢;借兩百萬,就欠三百三十四元錢,其實這是不大舒服的事。消費享樂優先的邏輯,是新世代與舊世代之間最大的差異,但是舊世代優先減輕負債的觀念,才是真正遠離房奴的不二法門。
住展房屋網提供 文/陳韻如