建商售屋廣告是否屬於買賣契約內容?

令人嘆服的超級空間」、「景觀戲水池、休閒步道…讓生活更有魅力」、「使用高規格建料,防震安全」消費者在購買預售屋的時候,常會被建商這樣的廣告所吸引,等到房子蓋好,消費者才發現廣告中所說的這些設施很多都不見了。

碰到這種情形,消費者能否指控建商廣告不實?關鍵在於:建商的售屋廣告如果屬於契約內容之一部分,建商的廣告不實,當然構成違約;反過來說,雙方契約中倘若明白寫著「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了,也只能自認倒楣,告不了建商。

廣告不實害消費者受騙 : 興建商簽約購屋時,要求建商把廣告內容清楚的寫進契約,可獲得保障。

林姓女子在九十一年向正第建設公司購買台北市仁愛路「新第來亨NO.50仁愛Hi~Li」預售屋,總價一千零八十五萬元,她分期繳交三百四十四萬元後發現,建商使用的混凝土不是廣告所說的高級混凝土建料,且訂購單記載房屋面積約十六.五十二坪,經夾層設計「可使用二十五.七十六坪」,但該建商曾因違法夾層設計被公平會處罰,她認為自己受騙,不願繼續付款,要求退款,建商則以林女違約將她已繳的三百四十四萬元全都沒收,雙方因而興訟。

法院認為,建商使用的混凝土雖然與售屋廣告所說的高級混凝土不同,但雙方的契約中明白記載:「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考,不是契約內容的一部分」,既然雙方已明確約定排除廣告內容,林女事先審閱過契約才簽約,就應依約繳款,現在林女違約,建商可沒收屋款的百分之二十作為違約金。

因林女購屋時與建商分別簽「房屋買賣」及「土地買賣」兩個契約,違約金分別計算,其中房屋部分的違約金為九十三萬元,土地部分為二百零一萬,原本建商可沒收林女二百九十四萬元違約金(九十三萬元加上二百零一萬),但法院認為正第建設利用夾層設計廣告的行銷手法亦非妥適,依職權將違約金酌減為一百四十萬元,林女先前已繳三百四十四萬扣除違約金一百四十萬後,判決建商應返還林女二百零四萬元。

契約中廣告內容可排除 : 台北地方法院指出,消費者如信賴建商的售屋廣告,依廣告訊息與建商簽約購屋,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。

如果你怕被建商的售屋廣告所騙,在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中,這樣就可獲得保障。
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