利率看升 房貸仔細盤算再選

在市場利率即將上揚之際,有銀行規劃推出20年期固定利率房貸,試圖吸引有意「鎖低利」民眾的青睞,但銀行業者提醒,固定利率期愈長的商品,對於還款速度快的民眾愈不利,建議申貸前先檢視自身還款能力,同時試算不同年期的利率負擔,選擇最有利的還款方案。

銀行業者指出,許多民眾喜歡「固定利率」房貸商品,是因為不希望在優惠期過後,每隔一段時間,就得跟銀行的人員議價,希望從一開始談到好的利率條件,就可以一直維持優惠。

不過,固定利率房貸較適合預期利率將上升,且貸款期限較長的民眾申辦,銀行業者解釋,固定利率型商品,開始幾年的利率,勢必高於「前低後高」或「一價到底」依定儲指數計算的機動利率,也就是房貸戶在前幾年要繳較高的利息,要借久一點才能平均回來。

根據目前銀行的房貸行情,固定房貸利率的利率區間,將介於3.5%至3.99%間;但「前低後高」商品,若以各銀行推出的專案利率,前半年利率約在1.5%至2%之間,固定利率房貸戶立即得多付2個百分點的利率。

根據銀行業者試算,假設申辦500萬元的房貸,固定利率一價到底型商品,目前年利率為3.5%,依照本息平均攤還計算,每月需繳款28,998元,20年期總利息支出為1,959,516元。

如果房貸戶申辦「機動利率前低後高型」,第一年1.79% 、第二年1.99%、第三年起2.19%,在未升息的狀況下,每月繳款金額從24,800元起跳,20年的利息總支出為1,147,334元。

但如果未來每年升息0.5個百分點連續升息三年,每月還款金額就會由目前的10,118元,逐步提高至26,391元(第二年)、27,962元(第三年),及29,059元(第四年),20年總利息支出1,877,903元。

值得注意的是,如果比較前五年的利息支出,固定利率方案為796,208元,前低後高式商品,即使升息三年,利息負擔也僅659,569元,較固定利率式少了17%以上,換言之,使用前低後高式的房貸,即使面臨央行升息,如果能在五年內清償,還是最有利。

銀行業者分析,多數房貸戶的房貸平均還款期間約在5至7年,除非利率在很短期間內「陡升」而非緩升,應該還是機動的利率較划算。
自由時報  記者李靚慧/專題報導 2010-02-22