房市/賣掉好?還是出租好? 王應傑教你虎年不被唬

過年長假期間,很多人會趁機檢視一下手中的資產,究竟持有的房地產是該出售好?還是暫時出租留待日後增值,在房地產界有數十年豐富經驗的東森房屋董事長王應傑可以教你如何仔細計算,以免做出錯誤的決策。

以一棟持有5年的房子來看,假設當初買進的價格是500萬元,而現在預估可以賣到600萬元,若是將房子出租,每個月則可以收到17,000元的租金,該如何判斷是出售好,還是將房子出租、繼續持有較有利呢?王應傑表示,要判斷房地產的資產增值效益,最直接的方式,就是透過「投資報酬率」來計算。

一般都以為,如果將房子出售,就是將(600萬-500萬)÷500萬=0.2,投資報酬率為20%,王應傑說,這個報酬率雖然看來不錯,但這樣簡單的計算並沒有考慮到時間因素,也就是必須將這5年的時間因子納入,轉為年化報酬率,這樣才有共同比較的基礎,也才能與一般的年利率(例如與銀行年利率比較)來比較。

至於年化報酬率的計算,可以使用工程計算機或者Excel來計算,年化報酬率=((1+報酬率)1/月數-1)×12,因此,如果將房子出售,得到的年化報酬率應該是3.65%。

如果不將房子出售,繼續持有房子並且收租,出租的投資報酬率計算就很簡單,只要把每月的租金乘上12個月,再將所得數字除以購屋成本即可得,也就是(1,7000×12)÷500萬,可得年報酬率為4.08%。

將出售房子所得的年化報酬率與出租房子的投資報酬率兩相比較後可以發現,如果將房子繼續持有收租的4.08%的報酬率,將會比把房子賣掉的3.65%報酬率來得好,但如果按照一般的計算方法,不將時間因素考慮進去,可能就會認為20%的出售效益很高,因而決定賣掉房子,反而錯失更好的獲利率。

王應傑還建議,可以將這些計算出來的利率與銀行的年利率來比較,如果以目前銀行僅約1%來看,其實無論是賣掉的3.65%,或者出租的4.08%,都遠高於銀行的利率水準,由此可見,房地產的確有其保值性,但如果要追求更好的收益,當然還是選擇繼續持有收租才是最聰明的選擇。消費者不妨試算一下,讓虎年財運滾滾來,不要被數字給唬了!
今日新聞 記者曹逸雯/台北報導  更新日期:2010/02/20

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