如何趕走惡鄰居?

在公寓大廈,最要緊的是做好敦親睦鄰的工作,不僅平常能夠互相照應守望相助、年節時聯絡感情,更能讓居住品質提昇,讓家真正成為一個城堡,使家人都希望在家待久一點。

只是住在同棟公寓大下的人,每個人的價值觀或成長背景都不同,所以對於生活品質的追求當然會有很大的差異。有些人可能無法忍受一丁點的瑕疵,好處是環境隨時會被維持得很好,但跟他當鄰居卻會造成其他住戶無形的壓力,也不容易相處;有些人則是個性大剌剌,好處是每天笑容可掬跟大家都好說話,但太過隨便維持房子卻會讓公寓大廈整個看起來沒有在整理像廢墟。

所以要怎麼樣去調整不同住戶間最基本的生活品質與要求,法律針對住戶權利、住宅外觀、結構安全等等面向有定出一些最基本的規則,要求大家去遵守,如果有住戶不遵守該規則,法律就賦予其他住戶在達到某種忍受義務時可以強制要求甚至將該住戶趕走的權利。

首先是關於積欠費用的部分。住在公寓大樓免不了要繳交一些管理費或非固定性的費用,不僅是維持大樓整體日常所需基本消費的重要來源,更能不定期舉辦活動聯絡住戶感情。只是如果某些住戶每次都不繳交一些必要費用只想坐享其成,那大樓的管理與維護勢必難以運作順暢。所以法律規定,如果住戶積欠一些必要費用,經過管委會聲請強制執行後又再次積欠,積欠費用的額度已經達到該住戶所有權總價值的百分之一時,那管委會或管理負責人就可以經過區分所有權人會議的決議,向法院起訴請求該住戶搬遷。

其次是對於房子專有或共用部分的使用問題:如果(1)對於專有部分的使用妨害建築物的正常使用或是違反了對其他區分所有權人的共同利益;(2)違反對於公寓大廈的外牆面、樓頂平台、共用的防空避難設備等變更構造、顏色或設置廣告物、鐵鋁窗的禁止規定;(3)使用共用部分違反了共用部分的設置目的急通常使用方法;(4)未依使用執照記載用途或住戶規約使用專有或專用部分,擅自變更使用用途;(5)在公用通道、空地、空間堆放雜物、設置障礙物或營業使用,或是破壞、變更建築物的主要結構。

如果有以上這些情況,法律會先對違反的住戶科處罰鍰並要求一定期間內改善或回復原狀,如果期間經過後仍不改善,則會遭到連續處罰直到改善為止。只是很多住戶就算遭到連續處罰仍不願意改善(可能是因為改善或停止使用的行為比起罰鍰更花錢),單純罰錢還是不能解決問題,所以法律同樣地也賦予管委會或是管理負責人可以經過區分所有權人會議的決議,訴請法院要求該住戶搬遷。

最後,鑒於住戶違約的態樣千變萬化(比方說住戶夜夜笙歌或是常找人回來搞搖頭性愛轟趴、出入複雜造成其他住戶居住安全受威脅等),法律的規定有時而窮,所以法律也規定如果有其他違反法令或住戶間規約(這可以由住戶自行約定,較有彈性,也可以反映出居住該棟公寓大樓的人普遍的價值觀)的情形,而且情形已經令大部分的人難以忍受時,違反的住戶同樣也可能被訴請搬遷。

只是要求住戶搬遷畢竟嚴重影響到該住戶居住的權利,人家好不容易存了一筆積蓄買到房子當然不可動輒要求人家搬走,所以法律規定住戶違反前述的一些規定時,應該由管委會或管理負責人督促該住戶能在三個月內改善,三個月後仍無改善的跡象時,才可以訴請該住戶搬遷。

而如果該住戶是區分所有權人(住戶不一定是區分所有權人,承租的房客或是借住的朋友都算是住戶),對房子跟基地有所有權,要求區分所有權人搬遷當然也要補償其所有權的損失,不可能讓人家的財產白白充公,否則無異於強盜的行為。所以法律規定如果違反前開法令或規約規定的住戶是區分所有權人的話,管委會跟管理負責人可以訴請其出讓所有權,由其他住戶、區分所有權人或第三人買受,補償其財產權之損失。只是出讓所有權的判決確定後若區分所有權人仍不願出讓,則管委會或管理負責人則可以聲請拍賣其產權。拍賣跟自行出讓的差別就在於說價錢的議定空間,通常自行出讓對於價錢可以按照市價出售,所有權人損失不至於太慘重;而拍賣的話則是照房屋鑑估出來的現值去核算拍賣底價,有可能到三拍以後才賣出,到時將損失更多。

附帶一提的是,有時候不是住戶違反法令規定而要求他搬遷,而是他與其他住戶的意見不同可能造成日後對全體住戶的危害或難以追求更好的居住品質,法律在這情況下也有類似排除區分所有權人繼續行使公寓大樓住戶權利的規定。所以如果房子有重建必要(配合都市更新、房子嚴重毀損已違及公共安全、因天然災害造成公共安全受威脅等)而區分所有權人不同意重建的決議或是同意後卻又不履行決議的義務時,管委會跟管理負責人同樣地也能訴請區分所有權人出讓其所有權部分。
參考法條:公寓大廈管理條例第5條、第8條第1項、第9條第2項、第13條、第14條第1項、第15條第1項、第16條第2項及第3項、第22條第1項及第2項、第49條第1項第1款至第3款

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