租約期內,房東可否調漲租金?

有些問題很難以啟齒,講了怕傷感情,不講又對不起自己,房租就是這麼一回事。收的太高,房客感覺受委屈,收的太低,房東又感覺吃了點虧,長久下來房東與房客之間關係就容易產生質變,到最後不歡而散,房客又要找新房子,房東也要找新房客,然後兩者再重新適應新生活。只是房租一開始就定了,能夠在租約還沒重新訂定前就要求調漲或調降租金嗎?

其實房租就是使用房子的代價,房子的價值升了,使用房子的代價當然也高了,房子的價值降了,使用房子的代價就應該隨著降低。所以法律就針對不同的租約類型,開放不同程度的租金升降允許性讓房東與房客適用。如果是定期租賃契約,因契約訂有期限,法律就認為房東及房客彼此已經預先計算好自己在這一個租約期間之內可能獲得的利益或是所應承擔的風險,所以法律原則上並不允許定期租約可以調漲或調降房租。但如果是不定期租約,則因為租賃期間可能很長,房子本身的價值差距可能會很大,則法律允許房東或是房客可以向法院聲請調漲或調降房租,但調整租金也不會全部依照聲請人說的數額算,法院會依照附近的房價、地價和開發程度,還有房客因為租房子受的利益及經濟程度去核定租金。法院所為的判決屬於形成判決的一種,必須在法院判決之後租金才會有所變動,只是法院的判決可能會拖很久,所以實務上發展出一套規則,必須看房東在向法院聲請之前有無通知而房客有無繳交租金而定,如果房東在聲請前沒有先行通知,則判決後的房租須從判決後才開始起算;但如果房東之前已經先行通知了,則才可以從通知的時間點起算。而如果房客雖然在房東通知後不同意調整,仍然按照舊約定給付租金房東照收或房東不收而提存起來,則因為已經發生法律上的清償效力,則調整後的房租還是只能從起訴時計算。

另外,定期租約可能因為租約到期但房東繼續收房租且房客繼續給房租而變成不定期租約,則還是定期租約時不能調整房租,轉變成不定期租約後才可以聲請調整房租。但是,所有調整租金的前提是,必須房子本身價值有所增加,比方說房東增建很多設備或是重新裝潢、附近蓋捷運使地價一直漲等因素,如果附近雖然開發的很繁榮,但房子本身沒有增加價值的話,還是不能聲請調整租金。

不過房租本來就是房東與房客間自己約定的,雖然法律規定只有不定期租約房東或房客才能向法院聲請調整房租,可是在定期租約和不定期租約中,如果房東和房客間自己講好要調整房租而且達成共識了,法律當然沒有不準的道理,房租自然就按照房東和房客間的約定去履行。

有原則當然就會有例外,定期租約雖然原則上不能向法院聲請調整租金,不過因為所定的其現有長有短,一概不准似乎也不通人情,所以一般認為,如果外在環境或經濟情況與訂約當時所處的條件有了顯著的不同,房東或房客還是可以依照情事變更原則向法院聲請調整房租。

而如果房子因為不可歸咎於房客的因素而有部份毀損不能使用的話,如果雙方都還願意維持租約,則房租也可以依照毀損的比例去要求降低,也算是一種調整租金的方式。
參考法條:民法第435條第1項、第442條,最高法院48年度台上字第521號判決、75年度台上字第2263號判決
台灣房屋情報  文/李國禎

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