買賣不破租賃的定義!

在談買賣不破租賃之前,首先要先建立一個觀念,凡是契約(債權債務關係)都僅具有相對性,雙方的權利義務關係僅存在於契約雙方當事人間,不能以兩人間的契約去約束第三人;而所有權、抵押權、地上權等物權,是對物的支配、處分、使用權利,因為具有公示性,所以是可以對抗第三人或對第三人表彰自己對物的權利的。買賣不破租賃就是物權與債權關係互相影響的一個法律上原則。

買賣不破租賃大致的意思就是,雖然物已經因為買賣而移轉所有權了,但其上所存在的租賃契約,卻能一併移轉給新的所有權人而對新所有權人主張類似物權的使用租賃物的權利,最常發生在房子租賃的情形。會有這個法律原則的存在,主要是因為法律預設了房客在經濟上的弱勢地位,為了保障房客不會因為房子被房東隨便處分掉而喪失使用房子的權利,法律例外地讓租賃契約可以對抗新的所有權人排除承租人佔有的權利。

不過法律是死的,人腦是活的,法律雖然是出於保障弱勢房客的立場而建立這項原則,但這個原則往往變成了房東為了避免自己的房子被抵押權人拍賣掉時所使用的手段,在房子被拍賣掉之前先與假房客簽訂假租約,因為有這項原則的保護,往往會使想買這間房子的人因為顧忌到房子沒辦法自己使用而減少購買的意願。

所以買賣不破租賃並非在所有的買賣交易形態都有適用,仍必須看買賣契約與租賃契約成立的時點何者比較需要保護而定。

沒有設定抵押權的房子,如果已經先存在了租賃契約,而後房東才將房子賣掉,這種情況就會有買賣不破租賃原則的適用,而這正也是法律主要所想保護的情形。

有設定抵押權的房子,就必須看租賃契約與抵押權設定誰先誰後了,如果租賃契約存在在前,則就算抵押權所擔保的債權到期債權人不獲清償而聲請拍賣抵押物,也必須優先保障承租人,因為這情形與一般房東把房子賣掉並無不同,差別只在於是債權人聲請法院賣房子,而非房東出於自願罷了。

如果抵押權設定在前,雖然設定抵押權後房子的所有權人仍能為從來之使用,但因為抵押權須經過登記,而且地籍資料是所有人均能公開取得的,所以法律就認為承租人已經能事先預見所承租的房子未來可能會被賣掉,承租人自己可以去計算租金成本及風險,法律無須雞婆的給予額外保障。因此如果抵押權人認為因為房子上面有租約存在而會影響到拍賣的價格或是沒人想買,這時候抵押權人就可以聲請法院除去租賃契約後再來拍賣。
參考法條:民法第425條第1項、第866條,強制執行法第98條第2項但書
台灣房屋情報  文/李國禎

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com