房客可否拒絕大樓管理員進入私人空間?

由於人口越來越稠密,加上工作機會大多集中在都市,都市生活空間不足,公寓大樓的住宅形態因應而生。住在公寓大樓裡,很多問題可以請管理員幫忙解決,但為了維護全體住戶的共同權益,相對地也需要承受一些義務。在此所要討論的是住戶對於共同使用部份修繕的容忍義務。

通常住在公寓大樓,除了要按時繳管理費外,有些時候為了全體住戶的安全或利益,勢必要犧牲部份住戶的權益,只是如果為了全體住戶的權益就要犧牲少部份住戶,不免淪為多數暴力,所以其中界限的拿捏就很重要,一般常見的是訂立一套住戶規約來要求所有住戶,但畢竟容易忽略少數住戶的立場,因此法律對於一些明顯高於個人權益的事項,就定了一套規則,不管住戶規約有沒有約定,法律都要求住戶應該服膺這套規則。最常見的就是住戶的容忍義務,如果是為了維護、修繕住宅大樓的共用部份或是要設置共用管線,管理負責人或管理委員會可以進入住戶的專有部份,住戶不得拒絕。

只是雖然法律這麼規定了,但三天兩頭就有人要進入特定住戶的房子或是隨便找個理由就要求住戶開門,不免擾民。因此就必須有更明確的操作性基準作為是否具有容許義務的判斷。

首先是進入的人員,法條規定是說管理負責人或管理委員會,因此除了這類人員或是由這類人員陪同的修繕、維護人員外,住戶是有權拒絕的。

只是管理委員會也會有自己的分工權責,如果負責團康活動的管理委員也以要查看你家裝潢符不符合大樓風格為由要求進入,那住戶的容忍範圍未免太大,所以第二個操作基準就很重要,需要以維護、修繕大樓的共同使用目的,或是設置共同管線的情況下,住戶才必須容許。

但是就算符合前兩項操作性基準了,如果管委會三更半夜要求進入,或是明明可以從公設的地方去做這些維護工作卻非得要從你家進入,未免也太找麻煩了,所以最後一項操作性基準就是人家常講的比例原則。必須要切實能夠達到管委會修繕、維護的目的,如果有其他更簡便、更不會妨礙住戶的方法應盡量選擇該方法,而且也不能只為了達到很小的目的就要求住戶要容忍過分不合經濟效益的舉動。

不過有疑問的是,房客租了房子,應該就有房子的完整使用權益,房客並沒有參與住戶規約的議定,有必要要遵守嗎?其實公寓大廈管理條例規定所謂的住戶,除了區分所有權人外,承租人也算是住戶的一份子。而住戶規約,具有集體契約的性質,凡是住戶均有遵守的義務,所以承租人當然也要遵守,因此房客不管是就公寓大廈管理條例而言或住戶規約也好,與房東一樣,都具有容忍的義務。
參考法條:公寓大廈管理條例第3條第8款、第6條第3款
台灣房屋情報  文/李國禎

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