押租金與租金的差別

法律把租賃契約列為有名契約的類型之一,除了因為社會上比較常見外,主要是將其法定要件列出來後,可以與其他契約類型做區隔,並因此杜絕不合理的社會現象。押租金雖然在社會上於租賃關係中屬於常見的現象,很多人也以為他屬於租賃契約的成立要件,但其實押租金會增加承租人的負擔造成社會問題,因此法律將押租金排除於租賃契約的生效要件中,並且規定高於一定程度的押租金,超出部份可以抵扣租金。

租賃契約,以出租人「同意」將租賃標的物租予承租人使用收益,承租人「同意支付」租金而成立。因此只要意思達成共識就能成立,無須實際交付租賃物或租金,而一方已履行另一方卻不履行則屬於違約處理的範圍,那是另一個問題了。

而法律只規定租金為法定契約要件,則押租金自然不屬於租賃契約的生效要件,所以就算寫在同一個契約書中,仍屬於另一個契約內容,屬於無名契約的一種,擔保承租人履行租金、違約金、租賃物之返還等契約義務。而押租金契約一般是以交付押金為成立,屬於要物契約的一種,因此必須實際交付押金後才會成立押租金契約,如果房客已交付租金,而房東亦提供房子給房客使用也收受了租金,則就算有押租金的約定而未實際交付押租金使押租金契約未成立,亦不影響租賃契約繼續有效。

如果押租金很高,使房客難以負擔,法律基於保障房客處於經濟上弱勢地位的社會政策,就規定押租金的最高上限只能等於二個月的租金總額,超過的部份則抵付房租,屬於強制規定的一種,縱使房東於租賃契約中有排除的約定,仍無法排除其法律效果,房客還是可以拿來對抗房東。

而在租賃契約有效期間內,如果房東將租賃的房子賣給第三人了,該租賃契約對新所有權人仍然繼續存在,法定移轉給新所有權人,就是所謂的「買賣不破租賃」原則。但是所移轉的租賃契約,並不包含押租金契約,因為押租金既然是屬於房客與原所有權人間的要物契約,押租金實際上只交付給原所有權人,除非原所有權人一併將押租金連同租賃契約移轉給新所有權人,否則契約終止後房客只能向原所有權人要回來,新所有權人欲取得押租金作為租賃契約的擔保也只能向原所有權人請求。而押租金契約既然是在擔保租賃契約的履行,原所有權人既然已經從租賃契約中脫離,除非亦一併轉付給新所有權人了,不然原所有權人就沒有持有的正當性,房客就算仍在租賃期間中,仍可以向原所有權人請求。

房客欠租時,法律規定房東有權利將押租金扣抵租金,扣抵後欠租達兩個月以上者,才可以經催告後終止租約,而押租金最高可達二個月租金總額,所以房客需要實際欠租達四個月以上時,房東才能終止租約。只是這規定屬於房東的權利而非義務,所以除非超過兩個月租金總額房客可以主張超過部份抵銷租金外,房客並不能主動要求將押租金扣抵,所以房東因為房客欠租達二個月以上並且催告房客限期繳納,如果房客仍不繳納,房東仍然能終止租約,而押租金也只能扣抵自終止時起房客不返回租賃物房東所受的實際損害,超出損害部份房東仍須反還給房客。

最後,租賃契約終止後,房客可否以房東未返還押租金而拒不搬遷?因為租賃契約與押租金契約屬於二個不同的契約,所以租賃契約一終止,房客就應該返還租賃的房子,不能以房東未返還押租金為理由繼續使用租賃物。須待房子完整無缺地返還給房東後,押租金之契約目的達到,房客才能請求房東返還。只是如果租賃契約中有約定,以押租金所生的「利息」抵充房租(使用房子的代價)的話,則租賃契約終止後,押租金的利息仍會繼續產生,房東的收受已經沒有正當性,則房客自然可以主張房東應同時返還押租金。

參考法條:民法第421條、第425條、第440條、第455條,土地法第99條,最高法院69年度台上字第3985號判決、52年度台上字第2857號判決、70年度台上字第658號判決
台灣房屋情報  文/李國禎

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com