新大樓、老公寓?我該買哪一種?

城市的天際線,被大樓嶄新的玻璃閃耀著,走過那些全新落成的大樓,氣派的外觀,高挑的門廳,掩映而出的水晶燈光,還有令人目不暇給的新建材,看起來戒備森嚴的門禁管理,大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著,新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價,到底值得不值得?

舊公寓土地持分大
上班一整天,拖著疲累的身軀回家,看著老式舊公寓的4層樓樓梯,心想著還有沒有什麼傢俬雜貨忘了買,上了樓可不想再下樓呢!想想這近30年的老公寓,和隔壁鄰居近得聲息相聞,隔壁孩子功課沒寫,樓上住戶搬動家具,想不知道都不容易。
 
30坪的房子,土地持分有8坪,一旦更新改建,就知道什麼是增值利益了,熬了這些年,等得不就是這個,期待都市更新建商快來談!
 

第一步:用電梯當指標!
在這個高房價的城市裡,新大樓、老公寓,到底該選那一種呢?其實有幾個指標可以先行評估,首先是電梯在你生活裡的重要性,那些完全不想進行垂直移動的人們,大樓是你的首選,新舊就看預算了。
 
但對崇尚「有土斯有財」相信增值獲利等得到的人,土地持分比較大的公寓,是有套利機會的投資。
 

老公寓單價新為大樓的7成
另一種比較切合時宜的評估法,請先列出你的總價預算,才能有比較明確的判別基礎。

總價=單價×坪數 以台北市而言,在新大樓平均房價50萬的地區,老公寓的單價粗估為新大樓的70~75%,以1500萬的購屋預算,買老公寓約在40坪左右,買新大樓就30坪。
 

老公寓公設比0、新大樓管理佳
這其間的差別還包括,老公寓公設比幾乎等於0,40坪是實際使用坪,包月收垃圾掃環梯每戶250-300元,公共電費分擔每月在50元以內,出入總得爬樓梯,安全設備是守望相助和警察巡邏。
 
買新大樓的現實生活,是接近30%的公設,30坪新大樓,室內有21坪,格局方正的話可以作到2房1廳,如果1戶2-3口人,夠用也能住得舒舒服服。
 
不過每月尚須支付管理費,行情約是每月70-100元/坪,30坪新大樓每月負擔在2000-3000元之間,享受完善安全的管理服務,還有氣派美麗的門廳。
 
如果,同一區域裡的新大樓,坪數不夠用的話,移動區域到較外圍的生活圈,也是個方法。在考量需求坪數的尺度,進行購屋區域的調整,就能在總價與坪數間取得平衡。
 

老屋等都更?
以投資的角度來看,老公寓等都更,身價可以翻倍,但是都更條件限制重重,還要所有所有權人的同意,中間所要付出的溝通成本和風險也不小,忠孝東路SOGO旁正義國宅就是談不攏,一談十六年即是一例。
 
否則就是將老屋重新裝潢,但若屋齡超過三十年,下一任買家可以向銀行貸款的成數會變少,就算有買家喜歡,貸不到款也可能會成為一個門檻。
 
反之新大樓賣相佳,人總是容易被漂亮的外觀吸引,除非遇到注重土地持分的買主,否則擁有可以馬上進住的優點,馬上轉手率可能更高。
 
買間房子,究竟是要付更高的維護費用,支出折舊的價值,來享受新大樓帶來的立即樂活;還是忍受腳痠爬樓梯,鄰居聲息相擾,等待老公寓增值潛力實現,這不只是購屋選擇問題,更是人生價值觀、投資理財觀的展現。
Yahoo!奇摩  撰文:Japhie