租期滿了,房東卻遲不退押金怎麼辦?

首先想跟各位讀者溝通的觀念是,雖然房屋的租賃契約不一定要簽訂書面,但因為牽扯到不動產,而且又是繼續性契約關係,所以通常都會簽訂書面文件。

因為契約關係如果牽扯到比較重大財產權的處置或是需要花費比較多時間才能完成契約關係者,通常會簽訂書面文件作為依據,避免日後的糾紛,書面的簽訂是法律上相當重要的證據保全依據。

很多房客租房子時,房東都會要求要預繳一筆押金,等租賃契約終止,房子完好無缺地返還給房東時,房東再把押金退還給房客。

押租金法律並未規定其性質,是由民間因應交易上的需求而產生的一種制度,一般認為是屬於要物契約,要有金錢的實際交付契約始能生效,屬於無名契約的一種。

這種法律未規定但已為一般人所約定俗成的租賃交易形態,因為房東可擔保房子不會被房客給惡搞,從押金中求償,也可以擔保租金之按時給付,所以在一般租賃契約中相當常見。

押租金的繳付跟返還還有扣抵,如果契約中有約定,自然應依契約上約定。但如果未在契約中載明,就應該依照一般通行的習慣。押租金既然是擔保房屋的完整返還,就應該在房客返還房屋的同時由房東返還給房客。

但因為押租金亦擔保房屋的完整性,因此如果在房屋的正常使用之外房客有破壞房屋的情形之下,房東對房客的損害賠償請求權亦可由押租金中扣抵。另外,押租金也擔保房租的按時繳付,如果房客遲付租金,雖是否可從押租金中扣繳仍有許多不同意見。

但因土地法關於房屋租賃有所謂的超出相當於二個月租金部份的擔保金可抵銷租金,且民法及土地法都規定須遲付達二個月以上租金時才可以終止租約,所以似乎法律已默許了押租金作為擔保房租按時繳付的容許性,因此大部分的租賃契約都會約定房客遲付房租時可從押租金中扣除。

如果房東未依契約返還押租金,又剛好沒有簽訂書面,房客可透過口頭或是書面的方式,以意思表示的方式向房東要求,如果房東仍藉故拖延,就僅能以提起訴訟的方式請求了,這時關於證據的收集就很重要了。

須附帶一提的是,公證法施行細則裡有關於押租金的明文規定,若租賃契約有逕付強制執行條款的話,押租金之金額應一併載明,且押租金亦是計算公證費用的計算基礎內涵之一。
參考法條:民法第432條第2項、第440條第2項、土地法第99條、公證法施行細則第45條、第84條第1項
台灣房屋情報  文/李國禎

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