法拍教室 法拍屋中存留物品之處置

很多人買到了法拍屋完成了一切過戶手續,開開心心入住之際,卻在屋內發現前任屋主所遺留的物品,普通一點的頂多是像衣服、傢具、家電等,誇張一點的可能是祖先牌位、神像、寵物等,更過分一點的就是像屍體、棺材、植物人等。

遇到這些狀況,拍定人往往不知道該怎麼去處理,隨便丟棄反而怕被前任屋主索償,而相關處理費用可能也所費不貲。買到一間房子卻沒辦法真正去使用居住,相信拍定人一定感到生氣又無奈。

法律針對法拍屋中存留物品的處置,針對是否被併同拍賣有不同的規定。

一、併付拍賣之物品
已經連同建物併同拍賣者,實際上所有權已經移轉給拍定人了,拍定人當然有權自由處置。有疑問的是到底何者屬於併付拍賣的範圍,有一些操作性基準可供判斷:

1、拍賣公告中之登載:如果在法院拍賣公告中有標示哪些東西已經連同不動產一併拍賣,則當然由拍定人一併取得那些東西的所有權。

2、與不動產附合的物品:如果屋內的物品與不動產已經連結在一起而成為不動產的重要成份的話(如屋內固定式的裝潢),則該物品已經變成不動產的一部份了,拍賣程序中鑑估該不動產價值時就會將該物品的價值一併考慮進去,所以拍定人所繳付的價金也已經包含了該物品的對價,拍定人也一併取得該物品的所有權。

3、不動產之從物:某些物品並沒有變成不動產的一部份,但其存在目的在於幫助不動產主要效用而喪失了本身的獨立性的話(例如沒有獨立出入口的頂樓加蓋),則也認為在不動產的範圍內,也屬於併付拍賣的部份。

二、未併付拍賣的物品
未併付拍賣的物品,拍定人未經由拍賣程序中一併取得其所有權,除非可以明知原屋主已經為拋棄的表示,否則當然不得任意處置,此時就應該依照物品的性質加以處理。只是法律雖然針對未併付拍賣的物品有原則性的處置規定,但卻不是所有留存的東西都能一體適用,仍應依照物品內涵、社會風俗習慣與其他法律規定加以參酌。

1、一般物品:法律規定此時法院應該暫時將該物品移置於適當的保管所或委託保管人、債權人代為保管(所以法院通常會請拍定人在屋內找間房間或另找倉庫代為儲藏保管)。之後法院會再寄發存證信函或是以公告的方式通知原屋主限期取回,逾期不取回法院就會將那些物品拍賣掉,並將價金提存起來(當然如果原債權人聲請拍賣的標的有包含這些物品,則又會被債權人分配掉),過一段時間之後不領取就會歸於國庫。而如果是沒有市場價值的物品,則法院也可能直接毀棄。

2、祖先牌位、神像、寵物等特殊動產:雖然這些東西在法律性質上仍屬於一般動產,但礙於民俗習慣上,根本不可能強求拍定人代為保管或拍賣掉,所以如果拍定人不願代為保管,則拍定人可以聲明願意墊付費用聲請法院同意將這些物品、動物移置於廟宇或適當的收容場所,並通知原屋主限期取回,如果未限期取回,法院還是可以將他們拍賣掉(只是應該沒人會買)。

3、屍體、植物人:因為屍體和植物人在法律上並不算是物,所以若留存的是屍體或植物人話,法律就不能依照一般動產的取回程序處置。此時就要尋求其他關於醫療或社會救助的法令,請求法院通知主管機關尋求收容機構代為收容、處置。

雖然所有代為保管、尋求收容、處置等所產生的費用,拍定人代墊後都可以要求債務人返還,但實際上債務人會留這些東西下來不處理,通常是因為早已跑路或失蹤以致於沒時間或根本沒辦法處理,拍定人不太可能再從債務人處獲得清償。而目前法律似乎也沒有相關的配套措施,拍定人除了在標售前實地前往察看該不動產屋內情況(不過法拍程序並未提供投標人事先察看的權利)以估算實際拍定後所可能負擔的費用外,可能也只能自求多福了。
參考法條:民法第68條、第811條,強制執行法第59條、第99條、第100條
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