法拍屋,一般人能買嗎?

金拍銀拍法拍屋
所謂的法拍屋,指的是被法院拍賣的土地或房屋,一般是由於所有權人有債務問題,大多是房貸未繳、卡債、本票裁定、欠繳管理費、為人作保或欠稅等,由債務人向法院申請強制執行,經鑑價、公告等法定程序,成為待拍賣的不動產。依拍賣的執行方式又分法拍屋、金拍屋和銀拍屋。
 
法拍屋:由法院進行拍賣作業。
金拍屋:由台灣金融資產管理服務公司執行法院拍賣的房屋,台灣金融資產管理服務公司,是依據金融機構合併法成立的公正第三人,是唯一獲財政部核准成立,可受託執行法拍賣的民間機構。
銀拍屋:是由債權銀行主持拍賣的房屋,來源通常都是銀行為了保障最低債權而承受的不動產。房屋的所有權為銀行,經由銀行進行整理,現況大多是空屋,幾乎沒有點交或看屋的問題,多了銀行的前置處理,當然價位上也會較法拍屋或金拍屋來得高一些,但仍然是比市價低一些。
 
法拍資訊取得
法拍屋資訊十分公開,查詢也便利,從法院公告、銀行公告、中央日報的分類廣告、法拍屋相關資訊網站(如山水法拍屋)、法拍屋附近張貼的公告,都能取得。大眾如何看待法拍屋呢?便宜是一定要的啦!經過法院拍賣程序,產權是一定清楚的,得標之後再整理售出,有機會獲得高報酬率。
 
投標方式大不同
在投標的時候,法拍屋及金拍屋以密封投標的方式進行,投標者對於投標價格心裡有譜,也不可能變動;銀拍屋採公開喊價的方式進行,容易因為現場氣氛熱絡,而喊高了投標價。所以在投標前要先對地區市場有所瞭解,也要能掌握行情,還要別被現場氣氛所迷惑。
 
流程不困難,但實務複雜
對於跟法院打交道,大部分的人是有些不自在的,其實法拍屋的投標流程並不困難,與一般買賣的差別只在看房子和資金準備兩項。看房子的時候當然沒有仲介人員協助,甚至於有可能不能看室內,有關點交與否?(不點交的房子法院不會負責交屋給你)是不是有租賃權存在?有沒有優先購買權人(如地上權、典權人、承租人等)?或是有沒有買賣移轉登記的限制(例如:國宅、農地等)?所有的資訊都要靠自己摸索。
 
資金要充足
在資金準備方面,法拍屋、金拍屋,要先繳2成的保證金,得標後7天內要繳清另外8成,幾乎等於是現金交易了,而如何在7天內找到金援或貸款,就是個重要技術。
 
標到之後,又是一層考驗
對於不點交的法拍屋,由於我國民法有「買賣不破租賃」的精神,常有用長期租賃給他人來逃避搬遷的屋主,不成文的規定是可能需要付一筆搬遷費用。更或甚者是破壞房屋設備等等,標到不一定馬上住得進去….等等隨之而來的可能是種種的困擾。

可找專業代標公司
如果,本身不具備相關知識,也覺得不想學或學不來,委託代標公司服務,也是個方法,但也需注意代標公司的品質,不肖的業者有許多手法來讓買方出更多的投標價金,例如製造多人投標的假象。

如果購買的是銀拍屋,流程較為簡單,想看房子就跟銀行專人聯絡,保證金每一戶是6萬元,經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌,就可以參與公開喊價競標了,得標之後,過戶之前準備30%的款項,另外的70%銀行還會主動協助申辦貸款,購買流程輕鬆簡單。
Yahoo!奇摩  撰文:Japhie

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