拒絕台北高房價 4大移居潛力區出列

台北市中心平均房價來到60萬元,難道中產階級只能雙手一攤、望屋興嘆嗎?其實不然,因為未來3年,年年都有新捷運開通,不妨換個腦袋,在台北市外圍找到便利、有潛力的新生活區。

在台北工作的吳阿勇與太太,原先計畫在市區找30 坪、1400 萬元( 含車位) 的電梯華廈,無奈近年房價頻創新高,沒想到1千多萬的預算,現在連市區舊公寓幾乎都快買不起,要不然就是得屈就於2房小宅。

礙於市區房價超過預算,在台北捷運網絡具備雛形後,阿勇決定搬到距離台北市不遠的板橋,屋齡10 年、30 多坪的新大樓,有車位、警衛管理、中庭花園,差別是,阿勇要多花25 分鐘的通勤時間。

「以台北腹地與範圍估算,從家中出發搭捷運通勤30 ? 40 分鐘是可以忍受的,」太平洋房屋行銷經理鄭國英表示,台北市中心的高房價讓中產階級不得不往市郊移動。到底這1年來房價漲了多少?根據永慶房屋去年底統計,台北市中心精華區如大安、松山及信義區等, 每坪來到53.9 萬元,台北市郊如內湖、南港及士林等平均約36.4 萬元,而台北縣平均房價約25.7 萬元,「若以均價計算,在台北市買1坪,在台北縣可以換到2坪。」

依捷運及人口指標   挑4大移居區    

2010 年開春以來,預售屋推案不減,價格也一波波往上調,「大家看到預售案創新高,不要只是『哇!』,而是要隨著市場update行情,否則你永遠買不下手!」永慶房屋暨永慶建設總經理葉凌棋笑著說,不要只是看單價有多高,還要判斷當時的房市趨勢及產品。

「由於台北市中心幾乎沒有大面積土地,建商頻頻轉戰市郊,遠雄、興富發、鄉林及冠德建設擠到新莊就是很好的證明;對上市上櫃建商而言,都市更新有取得土地成本低的誘因,但卻無法產生穩定報酬,且緩不濟急。」如此來看,這股高房價趨勢短期難以改變。

那麼未來購屋趨勢會如何轉變?根據中信房屋宅指數調查,未來1 年準購屋人有2 成想買台北縣,高於第二名的台北市(占13.2%),而北市居民亦有16% 想外移至北縣,「從購屋意願來看,台北縣將成為置產首選。」中信房屋副總經理劉天仁下了結論。

既然換屋及首購族想移居外圍,哪些區域最具潛力呢?若把大台北地區以同心圓分成四區塊,第一圈就是市中心精華區,第二圈為北市市郊,第三圈則是北縣精華地段,第四圈是北縣外圍。本刊並綜合信義、永慶、太平洋及中信房屋四大房仲觀點,從已通車或即將通車、有捷運經過的行政區為主,同時輔以中長期人口增加,以及帶動生活與就業2 大指標,各挑出2 個適合移居的行政區,供購屋人參考。

換屋族      預算2000萬挑南港、1500萬挑三重

南港是4大移居行政區中,地理位置唯一在台北市郊外圍、但卻是換屋族從北市移居到市郊的首選之一。

根據台北市地政處統計,2009年全年整體房市買賣移轉棟數,與前年差異不大,但南港的交易成長幅度居第一,比2008 年成長了14.37%。

雖然從過去5年人口移入及戶數來看,南港沒有驚人的大幅度成長,難以判斷是否有實質人口支撐,但信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮解釋,相較北市部分行政區人口是淨移出,南港的情況還算好一點,但也可能是新成屋尚未交屋,或是投資客太多,得把觀察時間再拉長。

南港 2千萬就能買3房附停車位   

「如果我們以相同標準:5 年內新成屋、總價在2千萬元,在台北市中心甚至買不到30 坪房子;但東移到南港,就能換3 房還附一個車位。」信義房屋南港重陽店店長陳少綱解釋,南港成為移居熱門因素,其中又以南港重陽重劃區、經貿重劃區指名度最高,「很多客戶都是從松山跨區而來。」

葉凌棋表示, 重劃區加上捷運,政府公共建設持續加溫,引導就業及人口移入,是中長期南港房價得以支撐的主因,今年南港也是預售戰場,包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥合作開發的豪宅案,將成房市指標。

「只是南港多半是工業區變更,礙於都市設計的限制,剩下大面積土地為商業區,住宅用地已不多了,市場也不易爆量,將呈現穩定成長。」他提醒,預期今年捷運南港線東延段將通車,更有助推升南港房市熱度。

三重 鄰近台北市 首購、換屋皆適合    三重市屬台北縣第一圈,雖然距離北市僅有一橋之隔,但長期以來給予人「藍領階級、巷道狹窄、老舊社區」的既有印象,因此即使距離北市只有10 分鐘車程,亦有捷運經過,但房價始終難以攀高。從過去中長期人口移入數字來看,三重市過去5 年的增加戶數僅次於林口、板橋、新莊,但人口數排名卻落後,蘇啟榮解釋, 可能是子女長大或婚後,從原生家庭分戶出去,這種情況在大台北地區比例很高。

何以今年三重會受到房仲的推薦?預期捷運通車是主要原因之一, 其次是三重有落後補漲潛力。戴德梁行不動產總經理顏炳立就曾說,一樣距離台北市中心約15 分鐘的萬華、永和預售屋都有40 萬元潛力,三重中古屋只有2字頭,確實有補漲潛力。

目前三重最夯的區域就是三重重陽橋重劃區,剛從信義區小豪宅搬到三重景觀住宅的許先生說,三重離台北近,加上個人偏愛水岸景觀住宅,花不到北市一半價錢就能圓夢,實在很划算。根據台灣房屋調查,金融海嘯以來,三重重陽橋這個重劃區段房價已反彈18%,但這只是回歸基本面。

蘇啟榮分析,目前重陽重劃區多半以標準房為多,其次才是坪數較大的換屋族,只要1 千多萬元,就能買到3房加車位,吸引想要兼顧生活品質、且希望居住在捷運站附近的有錢首購族,以及在地的換屋客源,客戶多半是來自士林、大同及中正為多。

首購族     板橋生活圈成熟,新莊續航力強

板橋位於北縣第一圈,目前中古屋平均房價僅次於永和,居北縣第二名,若把新板特區單獨挑出來,預售行情甚至逼近60 萬元大關,堪稱近3年房價漲幅最高的重劃區之一。

主要原因是板橋為台北縣政府所在地,在升格成新北市後,因生活型態與台北市相近,位置又相鄰的多重優勢,吸納部分市中心的民眾往本區移動,持續帶動交易。

板橋 升格新北市 住宅產品齊全    太平洋房屋行銷經理鄭國英表示,從板橋交易量一直位居北縣前二名, 就可證明該區接手性強。若從近5年人口及戶數增長來看,板橋5年增加人口破萬,戶數也增長1.5 萬戶,「這與板南線有絕對關係。」蘇啟榮分析,板南線位於台北商業區軸線,擁有最多通勤人口,無論租屋或買屋,板橋都會被納入考量,這是它能夠維持一定交易量的主因。此外,板橋從訴求都會上班族小套房、新婚首購族,乃至高檔換屋客層,都能找到適合產品。

永慶房屋企研室經理黃增福表示,很多人以為板橋高不可攀,若撇開新板特區不說,捷運站500公尺附近生活機能完善,屋齡10年、房價每坪30 萬元的大樓,應該還找得到。

黃增福提醒,板橋房價容易因預售案相互拉抬,以今年市場氣氛來看,在ECFA 簽訂後,會有一段等待陸資與陸客的平靜期,屆時議價空間較大;首購族若覺得江子翠房價太高,在捷運步行範圍1千公尺,或往板橋站或府中站都能找到價格平實的首購住宅。

新莊 捷運通車題材 帶動房價與人潮    屬於北縣第二圈的新莊,一致獲得房仲推薦,有機會成為今年房市大黑馬,原因之一是各大建商已串連其他行政區合力拉抬當地房價,以致現在觀察新莊房市指標,得以建商卡位土地最多的副都心及頭前重劃區為主, 可以預見未來3 ? 5 年新莊推案不會少。蘇啟榮說,新莊的開發軌跡,可能類似近期快速發展的內湖五期重劃區,展開一波波墊高漲勢。

除了建商看好外,新莊得天獨厚條件仍是「一高二快三捷運」的便利交通,除了國道一號中山高速公路、台一線高架快速道路及特二號快速道路外,今、明兩年將通車的新莊線外,未來還有機場捷運線及環狀線加持,捷運通車題材將持續發酵。

此外,政府開發是信心指標,當地仲介表示,過去10 多年,新莊副都心在萬坪公園完工後,就沒有令人期待的公共建設,所幸中央合署辦公大樓已在去年底動工,未來中央政府單位的遷入將為該區帶進新的需求。從長期人口變化,看出新莊近年吸引不少外來移居人潮,過去5年戶數與人口數雙雙破萬。

只是重劃區開發耗時冗長,自住客得忍受長期生活機能的不方便,中信房屋行銷企畫部經理江龍名表示,外來客對移居新莊有興趣,是看好未來發展潛力、重劃區完善的規畫及公園綠地,以及房價漲幅相對較小。按若想選擇成熟生活圈,就得往中和街或中信街的榮富學區,房價約20 萬元有找。
更多內容請見《Money錢》2010年02月號   撰文:劉育菁