評估合理房價 按照公式自己算

購買喜愛的房子,價格通常是考量的最關鍵因素之一!一旦買貴了,那可就不只是心裡不舒服而已,更要承受經濟上的損失,而這個數字可能不只是以萬計,甚至高達數十萬、數百萬,但究竟要怎麼判斷房價是否合理呢?透過簡單公式,購屋族也可以自己算出來!

估算標準房價 地價成本最關鍵
由於「合理房價」沒有絕對準則,地段價值、建商品牌、格局賣相、屋齡、鄰里素質、預售制度上成本、利息的沈重負擔等都是變化因子。市場看跌看漲,也會受當時的消費者信心與整體大環境狀況影響,所以兩年前的行情不等於現在的行情,這一季與下一季可能又有些差異,消費者在買賣屋前必須先做功課,不要被心中的既定印象所矇蔽。

永慶房仲集團指出,在進行實際的房價推估時,因「地價」占的成本較高,大多會用土地成本推估房屋價格,以台北市為例,地價約占50%,建築成本30%,管銷費10%,利潤10%;而台中與高雄地區,地價同樣均占約40%,建築成本40%,管銷費10%,利潤10%。

觀察房價與租金 比較判斷行情
台北市的「住三」為例,假設建商標到台北市「住三」土地,成本每坪210萬元,每建坪造價以12萬元估算,再計入管銷(含廣告預算)10%、利潤20%,那麼預售屋單價應為108.2萬元,而非印象中每坪210萬再去加乘。所以,如果想正確判斷土地成交價格所創造出的房價,以「每建坪的容積單價」算出每建坪分攤的土地成本後,再加上營造費用及建商合理利潤,是比較準確的方法。

如果覺得這樣算太麻煩,市場上還有一種「懶人觀察法」,就是從「市價」與「租金」著手,就像買東西一樣「價格是比出來」,「貨比多家」之後,就能得到一個均價,如果價格相當,則可從租金高低去推斷。不過,這樣的比價法,因為市場資訊不透明,蒐集到的房價與租金行情不見得準確,仍會造成判斷時的落差。
網路地產王/綜合 2010-02-13

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