房子要賣嗎? 算算報酬率

2010年房市多空交雜,除了購屋人關心是否該進場購屋,不少投資人也在思考手中的房地產該出售好,還是持續出租。房仲業表示,投資人可將出售獲利化為年化報酬率,與出租作比較後,再參考個人對增值性研判,即可作出最後判斷。

所謂出售獲利「年化報酬率」,就是把物件出售後的獲利,再除以持有年限,如此就可知道每年物件帶來多少報酬。

東森房屋表示,許多投資人計算房子出售後的報酬率,都以(出售總價-購入總價)÷購入總價,如此計算出來的結果,看起來都會比租金報酬率高上一大截,但其實這只是房價漲幅,無法和出租報酬作比較。

譬如一棟持有5年的房子,當初購入的成本為800萬元,目前如果出售,可以賣到1000萬元,持續出租的話,每個月則有3萬元的租金收入。租金報酬率很好算,就是3×12÷800(租金x12個月÷成本),報酬率就是4.5%。

如果出售,依一般算法是1000萬減800萬元,再除以800萬元,得出報酬率為25%,看來很亮麗,但必須加入時間因子,也就是得再除以5(年),得出5%,才是年化報酬率。

房仲業表示,這幾年大台北房價漲幅大,一般而言,只要地段不是太差,出售的年化報酬率,大多會比租金報酬率來得好,不過,出售也就代表獲利終止,而出租則是持續有收入,這一點也必須一併納入考量。

中信房屋副總劉天仁認為,投資人手中物件是否該脫手,最重要的,還是在出售之後,是否能找到報酬率比原來更好的物件。譬如原來租金報酬率是4%,新標的有5%,未來增值性也更看好,那就可以考慮「換牌」投資。
聯合晚報╱記者游智文╱台北報導 2010/02/12

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