政府興建平價住宅功效何在?

高房價已經變成一種民怨,於是行政院順勢要興建平價住宅來抑制房價,但是前提是要有交通建設搭配,以解決通勤問題;當我們回過頭來看看尚在紙上計劃的捷運線,以及一些胎死腹中而建商卻早已搶進的區域,目前來看,區域房價都不高。倘若能依序完成計畫中的交通建設,政府是否還需要興建平價住宅呢?

在行政院研考會發起的網路民調「十大民怨」中,高房價為十大民怨之首,民眾買不起房子成為普世之痛,於是興建平價住宅,成為政院興利之首務,營建署積極地擇定地點,初步決定在捷運機場線沿線如林口、南崁及桃園航空城附近等地。

從供需法則來看,這樣的政策方向無可厚非,當價格高漲時,要平抑價格,不是增加供給,就是降低需求,市場機制才有運作空間,才能把價格往下調整。
政院無法控制降低需求,因此只能從增加供給下手。但是放眼北台灣房價,除了台北市及台北縣市區之外,其餘地區的房價並不高,新成屋平均單價大約在十二萬至十五萬之間,三房格局總價約在五百萬左右,應該都在一般庶民可負擔範圍內。

該補貼『買不起』嗎?
平價住宅政策,是以平抑房價為出發點,讓”買不起”房子民眾也能買得起房子。

究竟是該要將計畫中的交通建設完成,協助去化這些新完工的成屋,將既有資源有效運用;還是應該要再蓋房子增加供給,頂著也許會造成供過於求的風險。政院應該要認真思考這個嚴肅的大問題。

住宅補貼政策原本便是社會福利政策的一項,補貼中低收入戶以解決居住問題,過去都是運用國宅基金,由政府直接興建國宅,以相對低價出租或出售給具有申請資格的中低收入戶。

現在的平價住宅政策,是以平抑房價為出發點,讓〝買不起〞房子民眾也能買得起房子。但是〝買不起〞房子的人,卻不一定是中低收入戶,如果買方不是中低收入戶,政府為何需要補貼購屋?房價太高就應該補貼嗎?這是問題一。

林口、南崁擺脫過剩惡名
問題二是,如果必須要用供給來抑制價格,是不是非得要〝新建〞不可!

首先若就行政院初步決定的捷運機場線沿線,如林口、南崁及桃園航空城附近等地來看,近五年來,林口及南崁的新成屋供給戶數,總計分別為一萬兩千戶及九千八百戶,二○○五年至二○○七年平均銷售率都在八成以上,近兩年也有六至七成銷售率,二○○九年因案量減少很多,平均銷售率約為四成五。

這兩區原本都是令人擔憂的〝重案區〞,五年推案萬戶水準,著實令人捏把冷汗,這兩年因為價格排擠作用,才使得區內的新成屋受到首購族及首次換屋族青睞,銷售差強人意;反之,若不是因為市區高房價之因,這兩區恐怕都會背上〝供過於求〞的大包袱。

好不容易才解除的警報,現在政院卻又要再興建平價住宅,增加供給量的負擔,倘若未來民眾辜負行政院的美意,搬遷至林口及南崁的意願不高,平價住宅又變成超額供給,間接造成房價的壓力來源,林口及南崁何其無辜?

而且伴之而來的是,因價格落差造成的市況混亂,如果政院推出的平價住宅價格比目前的區域均價降價一成左右,看來變化不明顯;因此可能是要降價兩成以上,一旦降價達兩成,可能會使得距離平價住宅最近的林口及南崁個案,率先受到影響吹起降價風。

那麼,平價住宅原本希望帶動台北市及台北縣市區降價的美意,便無法達成了,反而是林口及南崁的房市先遭殃,房貸擔保的價值無端減損,但屆時面臨的問題可能更加複雜;而原本冀望降價的市區房價,卻不一定因平價住宅推出而降價。

三鶯、南桃苦等捷運
反觀目前重劃區已逐漸成型的三峽、鶯歌、淡海新市鎮、南桃園等地,捷運或輕軌計畫卻一拖再拖,建商早已進場佈局建屋,三峽北大特區建案甚至已完成約六成五;但是原先規劃的交通建設卻無下文,長期停滯在規劃階段,動也不動。

這些地區住宅供給增加已成事實,民眾也陸續在交通美夢的前提下,開開心心地交屋搬新家,行政院是否應該同時督促相關單位,趕緊將這些計畫已久、且已公佈實施、卻尚未動工的交通建設付諸執行,才不會重蹈因延宕或計畫改變,最後變成空城的噩夢。

從執政者的角度來看,無論是捷運或是輕軌,若目前還在規劃或審議階段,未來從興建到完工恐怕都要五年至十年,像三鶯線目前就還在交通部審議階段,完工通車更是遙遙無期、緩不濟急了。

興建中其他捷運線大都經過市區,市區土地成本高昂,因此才會想要運用已經施工中、再過四年就可以完工的機場捷運沿線。

桃園捷運綠線也是讓民眾高度期待的,綠線捷運經過八德市擴大都市計畫區、再沿著介壽路、貫穿桃園火車站、桃園市中正路、經過蘆竹鄉、大園鄉,進入桃園國際機場,與捷線藍線銜接;藍線則是以中壢市區運輸為主。

朱立倫信誓旦旦表示,捷運綠線初步規劃一○八年完工,但若加快施工速度,八年工期就可完成,可望在一○六年通車,藍線捷運中壢環北路到中壢火車站預定完工日同時竣工,如此一來,桃園都會捷運「口」字型路網,在紅線、藍線、綠線、機場捷運相搭配下就此成形。

如果捷運工程真能如期進行,預料桃園未來捷運完工後,會有更多的台北縣市首購人口,因捷運之便,移民至房價相對便宜的桃園地區,這樣就有機會將桃園過多餘屋消化掉。

這些未來有捷運經過之處,目前一般住宅房價都在五百萬元左右,皆為首購族可負擔的範圍,只要捷運工程可以如期順利完工,民眾自然會順著捷運線,被引導至這些外圍區域,根本不需要政府再興建所謂的〝平價住宅〞。

房地產兼具必需品及商品兩種角色,卻也同時承擔這兩種角色的優缺點,因為是商品,所以會被列入炒作選項;因為是必需品,所以政府又必須兼負社會義務,陷入兩難的格局,高價與低價,都有其合理與不合理之處。

回歸到市場,還是應該要讓市場機制自由運作,房價上漲到臨界點,買方無力負擔,自然就會往下調整;低房價的需求,也不一定要用增加供給來平衡房價,應該先善用既有資源,完成既定交通建設,以「屋盡其用」為優先觀念,這不就是最環保的節能減碳嗎?!
文/陳韻如   住展期刊342 更多好文請至住展雜誌