10 2 月 政府興建平價住宅功效何在？
高房價已經變成一種民怨，於是行政院順勢要興建平價住宅來抑制房價，但是前提是要有交通建設搭配，以解決通勤問題；當我們回過頭來看看尚在紙上計劃的捷運線，以及一些胎死腹中而建商卻早已搶進的區域，目前來看，區域房價都不高。倘若能依序完成計畫中的交通建設，政府是否還需要興建平價住宅呢？
在行政院研考會發起的網路民調「十大民怨」中，高房價為十大民怨之首，民眾買不起房子成為普世之痛，於是興建平價住宅，成為政院興利之首務，營建署積極地擇定地點，初步決定在捷運機場線沿線如林口、南崁及桃園航空城附近等地。
從供需法則來看，這樣的政策方向無可厚非，當價格高漲時，要平抑價格，不是增加供給，就是降低需求，市場機制才有運作空間，才能把價格往下調整。
政院無法控制降低需求，因此只能從增加供給下手。但是放眼北台灣房價，除了台北市及台北縣市區之外，其餘地區的房價並不高，新成屋平均單價大約在十二萬至十五萬之間，三房格局總價約在五百萬左右，應該都在一般庶民可負擔範圍內。
該補貼『買不起』嗎？
平價住宅政策，是以平抑房價為出發點，讓”買不起”房子民眾也能買得起房子。
究竟是該要將計畫中的交通建設完成，協助去化這些新完工的成屋，將既有資源有效運用；還是應該要再蓋房子增加供給，頂著也許會造成供過於求的風險。政院應該要認真思考這個嚴肅的大問題。
住宅補貼政策原本便是社會福利政策的一項，補貼中低收入戶以解決居住問題，過去都是運用國宅基金，由政府直接興建國宅，以相對低價出租或出售給具有申請資格的中低收入戶。
現在的平價住宅政策，是以平抑房價為出發點，讓〝買不起〞房子民眾也能買得起房子。但是〝買不起〞房子的人，卻不一定是中低收入戶，如果買方不是中低收入戶，政府為何需要補貼購屋？房價太高就應該補貼嗎？這是問題一。
林口、南崁擺脫過剩惡名
問題二是，如果必須要用供給來抑制價格，是不是非得要〝新建〞不可！
首先若就行政院初步決定的捷運機場線沿線，如林口、南崁及桃園航空城附近等地來看，近五年來，林口及南崁的新成屋供給戶數，總計分別為一萬兩千戶及九千八百戶，二○○五年至二○○七年平均銷售率都在八成以上，近兩年也有六至七成銷售率，二○○九年因案量減少很多，平均銷售率約為四成五。
這兩區原本都是令人擔憂的〝重案區〞，五年推案萬戶水準，著實令人捏把冷汗，這兩年因為價格排擠作用，才使得區內的新成屋受到首購族及首次換屋族青睞，銷售差強人意；反之，若不是因為市區高房價之因，這兩區恐怕都會背上〝供過於求〞的大包袱。
好不容易才解除的警報，現在政院卻又要再興建平價住宅，增加供給量的負擔，倘若未來民眾辜負行政院的美意，搬遷至林口及南崁的意願不高，平價住宅又變成超額供給，間接造成房價的壓力來源，林口及南崁何其無辜？
而且伴之而來的是，因價格落差造成的市況混亂，如果政院推出的平價住宅價格比目前的區域均價降價一成左右，看來變化不明顯；因此可能是要降價兩成以上，一旦降價達兩成，可能會使得距離平價住宅最近的林口及南崁個案，率先受到影響吹起降價風。
那麼，平價住宅原本希望帶動台北市及台北縣市區降價的美意，便無法達成了，反而是林口及南崁的房市先遭殃，房貸擔保的價值無端減損，但屆時面臨的問題可能更加複雜；而原本冀望降價的市區房價，卻不一定因平價住宅推出而降價。
三鶯、南桃苦等捷運
反觀目前重劃區已逐漸成型的三峽、鶯歌、淡海新市鎮、南桃園等地，捷運或輕軌計畫卻一拖再拖，建商早已進場佈局建屋，三峽北大特區建案甚至已完成約六成五；但是原先規劃的交通建設卻無下文，長期停滯在規劃階段，動也不動。
這些地區住宅供給增加已成事實，民眾也陸續在交通美夢的前提下，開開心心地交屋搬新家，行政院是否應該同時督促相關單位，趕緊將這些計畫已久、且已公佈實施、卻尚未動工的交通建設付諸執行，才不會重蹈因延宕或計畫改變，最後變成空城的噩夢。
從執政者的角度來看，無論是捷運或是輕軌，若目前還在規劃或審議階段，未來從興建到完工恐怕都要五年至十年，像三鶯線目前就還在交通部審議階段，完工通車更是遙遙無期、緩不濟急了。
興建中其他捷運線大都經過市區，市區土地成本高昂，因此才會想要運用已經施工中、再過四年就可以完工的機場捷運沿線。
桃園捷運綠線也是讓民眾高度期待的，綠線捷運經過八德市擴大都市計畫區、再沿著介壽路、貫穿桃園火車站、桃園市中正路、經過蘆竹鄉、大園鄉，進入桃園國際機場，與捷線藍線銜接；藍線則是以中壢市區運輸為主。
朱立倫信誓旦旦表示，捷運綠線初步規劃一○八年完工，但若加快施工速度，八年工期就可完成，可望在一○六年通車，藍線捷運中壢環北路到中壢火車站預定完工日同時竣工，如此一來，桃園都會捷運「口」字型路網，在紅線、藍線、綠線、機場捷運相搭配下就此成形。
如果捷運工程真能如期進行，預料桃園未來捷運完工後，會有更多的台北縣市首購人口，因捷運之便，移民至房價相對便宜的桃園地區，這樣就有機會將桃園過多餘屋消化掉。
這些未來有捷運經過之處，目前一般住宅房價都在五百萬元左右，皆為首購族可負擔的範圍，只要捷運工程可以如期順利完工，民眾自然會順著捷運線，被引導至這些外圍區域，根本不需要政府再興建所謂的〝平價住宅〞。
房地產兼具必需品及商品兩種角色，卻也同時承擔這兩種角色的優缺點，因為是商品，所以會被列入炒作選項；因為是必需品，所以政府又必須兼負社會義務，陷入兩難的格局，高價與低價，都有其合理與不合理之處。
回歸到市場，還是應該要讓市場機制自由運作，房價上漲到臨界點，買方無力負擔，自然就會往下調整；低房價的需求，也不一定要用增加供給來平衡房價，應該先善用既有資源，完成既定交通建設，以「屋盡其用」為優先觀念，這不就是最環保的節能減碳嗎？！
文/陳韻如 住展期刊342 更多好文請至住展雜誌