09 2 月 房貸符合自身需求最重要
「為抗通膨，央行升息，房貸戶利息負擔重又重！」、「做好財務分配，不枉房貸寬限期好意」、「房貸拚省息，一率到底大翻身」這樣的標題，近來常攻佔大量新聞版面，但是正在挑選房貸商品的您，是否了解央行升息和房貸有什麼緊密關聯？什麼又是房貸寬限期？該如何挑選省息的房貸？如果您是手頭不寬裕的房貸門外漢，看完本文，可建立起對房貸的基本認識，再來挑選適合的房貸商品。
大部份的房貸，都是民眾在購屋時，將房屋設定抵押給銀行、取得融資後，再依約分期攤還。但由於房價不菲、貸款年限長，因此如何減少利息支出、評估房貸利率，便成了房貸選擇的重要判斷依據。如果選對房貸產品，每個月最多可省下一到二碼的利息，長期下來，將省下數十萬元。
指數型、固定型房貸最普遍 :
由公、私立金融機構所承作的房貸，多半屬於「一般型房貸」，又分為「指數型房貸」與「固定型房貸」。這兩者商品間的主要差別，在於利率計算方式的不同。
「指數型房貸」的計息方式，是依照指標利率加減碼，也就是說，只要央行調息，各銀行的房貸利率就會跟著修正。「固定型房貸」顧名思義，就是採取固定利率的房貸商品，其特色是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸金額，較能有效規劃每月的財務收支。
指數型房貸又細分為，利率前高後低、呈三段分配的「分段式房貸」，和依指數型房貸指標利率固定加碼來計息的「一段式房貸」。
一段式利率是房貸戶向銀行貸款的同時，就按照既定的利率估算每個月需償還金額，且會在借款契約書上備註此利率適用年份，除非央行調升利率幅度過大，才會適時提高利息。過去一段式只提供軍公教人員申請，近來土銀也推出非公教人員的一段式利率房貸。在過去房市全盛期時，銀行為了搶房貸戶，紛紛推出前低後高的分段式指數型房貸，一般都分成前六個月、第六個月到第二年，以及第三年期等三段式利率。
因此，民眾應該以實際還款能力和平均還款期做為挑選房貸的主要依據，一段式利率的好處是簡單明瞭，不僅每期還款金固定，房貸戶也不需擔心會像分段式房貸一樣，在後期利率調高時，房貸負擔爆增；但如果經濟能力允許，能夠在低於三年的時間內清償房貸，則建議選擇分段型利率，因為前幾年的低利優惠，就能省下一大筆費用。
保險型房貸不怕意外找上門 :
保險型房貸是否就優於一般型房貸，則沒有這樣絕對的論調，完全視房貸戶個人需要與經濟能力而定。
除了由公、私立金融機構辦理的一般型房貸商品之外，還有由保險公司承作的「保險型房貸」。目前有承作保險型房貸的金融業者，通常多有壽險的背景，例如國泰、元大、南山等，因此房貸戶可同時享有房貸和保險的雙重服務，不僅能一邊繳房貸，如果發生不幸，還可以將重大意外導致家中經濟受創的影響降到最低。
正所謂「天有不測風雲，人有旦夕禍福」，近來流行的保險型房貸就貼心地為房貸戶提供了多一層保障。也稱為「房貸壽險」的保險型房貸，是一種將房貸、壽險結合為一的商品，房貸戶可以依照房貸額度，搭配上重大傷殘、死亡的壽險，一旦被保險人因重大意外而失去謀生能力，甚至是死亡時，則壽險公司會將理賠金拿來代償房貸，免去貸款付不出，而使房屋慘遭法拍的命運。
目前市面上的房貸壽險相當多，每項產品也各具特色，舉例來說，過去保險型房貸多半只保障被保險人在遭遇死亡或重大傷殘時，才可獲准申請理賠金。現在更推出新產品，將理賠項目的標準放寬，舉凡被保險人面臨暫時性失能、非自願性失業等情形，都可以申請理賠金，不過代價就是保費相對較高。
期繳型房貸減輕繳款壓力 :
過去房貸壽險的保費部份，都是採一次繳清的「躉繳」，但由於民眾在購屋時，已付了一大筆頭期款，所以導致房貸壽險雖有保障，卻讓許多民眾只能望「險」興歎。因此，金融業者近年也推出可年繳或月繳的「期繳型」房貸壽險，由於期繳型的保單為一年一約，假設房貸戶能提前還清房貸，則還可以省下的部分保費和利息。
除此之外，房貸壽險還分成「遞減型」和「平準型」兩種。遞減型房貸壽險的保額會隨著還款金額的減少而遞減，其好處為還款壓力會隨著時間減輕，因此比較適合沒有家計壓力的單身貴族；平準型房貸壽險的保額和保費，在還款期間都不會變動，所以一旦出了意外，理賠金除了支付房貸外，多餘的錢還可做為安家費用。
政府續辦優惠房貸 : 預計3 月上旬受理申請。今年度計劃辦理租金補貼1萬5000戶，補助1萬戶購置住宅貸款利息。
內政部表示，青年安心成家方案補貼對象為結婚未滿2 年的青年家庭或育有未滿20歲子女的青年家庭。補貼方式包括前2年新台幣200萬元零利率的購置住宅貸款利息補貼，以及每戶每月最高3600元租金補貼，補貼期間最長2年。
內政部指出，申請租金補貼，年齡必須介於20至40歲，且家庭成員無自用住宅，家庭年收入低於60% 分位點。
內政部表示，申請購置住宅貸款利息補貼年齡必須介於20至40歲，且家庭成員無自用住宅或2 年內購屋且辦有購屋貸款，家庭年收入低於 80%分位點。考量有換屋需求者平均年齡較購屋者年齡高，放寬申請換屋者的年齡上限為45歲。
結 語 :
雖然現在的房貸商品，提供的服務日漸多元，也越來越貼近房貸戶的需求，但也因如此，產品的差異也明顯不同，建議民眾在貸款前，一定要自行分析、規劃比較，再從中選擇最符合自己需要的商品，才能夠達到獲得保障與減輕還款壓力的雙重效果。
舉例來說，有些民眾偏好房貸壽險的保險產品功能，但是保險型房貸是否就優於一般型房貸，則沒有這樣絕對的論調，完全視房貸戶個人需要與經濟能力而定。
另外，近來還有部份銀行推出具「利率轉換權」功能的房貸，能讓房貸戶自由選擇指數型利率或固定型利率，適合貸款金額較大的換屋族使用，至於號稱「第二代壽險房貸」的期繳型房貸，則具有保費月繳、季繳的好處，還可以選擇使用活存帳戶或是信用卡扣款等多種繳款方式，則較適合預算有限的首購族。
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