留意!房市泡沫危機

惠譽信評示警 警訊(1) 台灣房價上漲 有擴散現象  警訊(2) 亞洲房地產 近年漲幅達1倍 警訊(3) 北市精華地段 有扭曲現象

中國甚至台灣的房市是否出現泡沫危機?惠譽信評金融機構評等資深副總經理李信佳表示,泡沫是無法預測的,但亞洲房地產近年價格漲幅高達1倍的現象,可成為一個警訊。

李信佳指出,整個亞洲尤其東北亞,從2003年第二季到現在,每個國家的房地產漲幅都是一倍以上,包含台灣去年年增率2成,台北市房價平均複合增長率更是11到12%,香港漲幅則達130%,中國4年間更達170%,「泡沫本來是一個發展階段,沒人知道什麼時候會破掉,但這種種跡象有這麼快的漲幅,就是一個徵兆。」

台灣另外一個泡沫徵兆就是「上漲有擴散現象」。雖然台灣沒有全面性上漲,但他說,台灣在早兩年,剛開始漲的只是精華區域,但最近中古屋的漲幅很大,另外,從精華地段也擴張到二、三線城市如新莊、板橋都開始上漲,這是從去年下半年就已經發生的,他擔心以後可否控制。

由於漲幅太大,各國國家都開始做行政介入,他舉例香港去年中要求銀行貸放成數降到6成,2000萬港元以下房子貸放成數不超過8、9成,韓國去年底也有調整,例如漢城去年貸放成數降到5成,精華區降到4成,其他地方稍微鬆一點到6 成。

另外,中國不但要升息、準備率也要調升、並採取加稅手段等。不過這些措施有沒有效果,他認為還要再觀察,因為今年1月份放款就超過1兆。

而台灣,他表示在貸放成數是有控管,但目前除了豪宅稅,也沒其他明顯措施讓漲幅冷卻。因此目前來看房市是否有泡沫化危機,他認為這個階段尚無法定義是泡沫形成初期還是中期。

因此,未來他認為應該要關注的是升息問題,過去房貸付1.5%利率,租金回報率2%,很多人買房再租,但升息可能造成租金回報率越接近房貸利率,造成房屋賣壓出現,買方需求量小,房價會疊,背房壓力變大。

而大經濟體的貨幣政策會牽動到其他國家的貨幣政策,台灣央行的貨幣政策也不能單獨做決定,因此升息問題將是關鍵但又複雜的。
聯合晚報╱記者吳孟庭╱台北報導  2010/02/04

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