大台北房市未來的「甜甜圈效應」

台北市都會區房價的高檔水準,在全台灣目前已是眾所周知的事實了,近幾個月的房市交易量,台北市的成交量有逐漸的減弱,但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量,卻反而有明顯增溫的趨勢,整個大台北區域房地產熱絡的情形,呈現了「內冷外熱」的現象,形成非常罕見的「甜甜圈效應」。

台北縣、市房地產買賣登記數量的變化
會有這樣子的現象,除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外,就本身居住在大台北地區的民眾,以及原先操作台北市房地產的投資客而言,對於目前台北市如此高昂的房價,也逐漸買不下手,趨於保守為多了!持有台北市房產的賣方,都知道此時若將房子給賣了,若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子,是怎麼也買不回來的,因此更形成了所謂「惜售」的情形,於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。(台北市的房屋買賣登記件數,由去年6月份的7,000戶,逐月趨減剩下5,000多戶)
買不下手的一般自住需求者,轉而尋找其他住居的替代方案,若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子;而原本於台北市的投資客或是換屋族群,在賣掉了房子獲利之後,也有不少人改選擇以更少的預算,轉戰到台北縣另尋新標的投資,或者是購買更新、更大的房屋自住,同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。(反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡,至11月仍維持於9,000戶以上的交易量)
計算台北縣、市交易量的差異,前半年僅有2,617的平均差,更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數(增幅高達約63%),可見大台北地區房地產的交易重心,已明顯由台北市轉移至台北縣地區。

北市交易鈍化、北縣各別區域表現
以台北縣、市區域的房地產走勢,因人口從中心移向外圍,北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減,更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距,產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外,只要是都市地區的房地產市場,當市場走勢上漲時,一定都是市區先漲、郊區後漲,當市場走勢下跌時,則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形,是不是也透露了整個房地產趨勢上漲,已達到一個停滯趨緩的階段?
未來整個房市是否會反轉下跌,要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止,若北縣的房地產仍然持續熱絡,並且沒有任何反轉向下的跡象,當房價漲到了一定的水準,比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心,再次墊高行情,掀起台北市房價下一波的漲勢;倘若北縣的房價只是一種「虛漲」,並沒有連帶提升區域的商業、生活環境,以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐,那麼房價則會進行修正,當下跌趨勢不止,也就會見到台北市的房價接著全面下跌。
以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看,預期未來仍有一波漲幅,不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差,當台北市的房市交易呈現鈍化,而台北縣房市交易噴出的地區,還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢,可不是大範圍任意的選擇,就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危,因為當市場的交易重心換手,風向轉變時,會是政策面出手最容易見效的時機,目前雖然市場氛圍不變,但如果政府真的有心打壓房價,無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出?也是市場人士應該要留意觀察的轉折。
本文作者為網路地產王資深顧問  最後更新:2010/02/01

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