兩岸資金互動 M型化加劇

回顧去年房市的發展,歷經由谷底逆轉而上的走勢,大台北地區還回到2008年總統選後的價位;展望今年,在兩岸金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)、兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的加持下,陸資來台將帶動個人資金投入,預估房市將在穩定中有成長的空間

此狀況下,自住、換屋或投資的人,究竟應該如何面對虎年的市場?

陸資加持 頂級產品看俏 ,從整體投資環境來看,MOU與ECFA象徵兩岸政策的落實,在兩岸政策不變的前提下,MOU簽署,宣告兩岸金融機構進行交流與合作

加上今年5月ECFA即將簽訂,包括兩岸三通、旅遊、匯兌都以ECFA為總結,兩岸投資增加,資金互動也更頻繁

另一方面,遺產稅調降至10%及各國政府研議針對海外所得課稅,有益資金回流,台灣資金氾濫,定存利率不到1%,只要低利率環境不變,房地產還是有所期待和信心,預估將會合理地溫和上漲。

兩岸資金互動,M型化購屋趨勢會更明顯,ECFA也將為台灣房市開啟國際化的新市場

由於陸資來台投資不動產主要需求在商辦、豪宅,尤其是A級辦公室、豪宅、中高檔住宅的承租、購買;

此外,政府為鼓勵陸資來台購置不動產,祭出以30萬美元在台灣設立公司,公司負責人和高階主管一年只須出境一次的優惠政策,加上台灣人文、居住、健康條件均優於大陸市場,有利大陸來台工作者長住,也會讓中高檔住宅的需求大增。

這樣的形勢,頂級投資型價格將會走高,行情與國際化接軌的趨勢會更明顯

由於這波外來資金的需求以商辦、中高檔住宅為主力,除台北市、台中七期、高雄農十六及美術館等特定區域,其他供給大於需求的地區,不排除進行在地性需求的盤整,但整體而言,台灣各地房價都將維持平穩走勢。

都市更新 市中心機會大 ,站在投資的角度,大台北地區應優先思考店面、透天厝、辦公室、豪宅等產品。店面市場去年價格持平,數量卻未大增,預估今年將有不錯的表現;透天厝的概念是土地,不管是重建或收租都有不錯的收益,屬於資產收益型產品。

近來都市更新題材發燒,但必須同時具備高昂房價、優良地段、老舊環境三大條件,都市更新申請案才有可能快速通過。一般都市更新都在市中心,不管自住或投資,都比較有發展空間。

2010年房市首購與換屋自住型客戶,往市中心外環移動的狀況會更明顯,一般住宅價量將會回歸理性需求,追價能力較為有限。

今年房市對豪宅、商辦的需求,主要來自外來資金

根據香港經驗,引進陸資後,2005到2008年間,豪宅漲幅達100%時,一般住宅約漲三成,台灣將來會有類似漲幅,但漲幅可能不同,購買一般住宅不要跟著豪宅房價起舞,買起來就會踏實一點。

另外,為因應北台灣的高房價,政府也將加速推動「平價住宅」,考慮在機場捷運沿線,距離台北車站30分鐘車程的地區,如林口、南崁、桃園、淡海等地,興建平價住宅並推出優惠房貸,舒緩民眾的購屋壓力

若以相同的概念來看房子,目前捷運線後端各站,也都有不錯的優質住宅,值得留意。

自住買家 留意捷運後端 ,建議自用型的客戶,應評估自己需求,慎選標的;投資型的客戶,應評估自己的投資性格,勤做功課。現在雖然是投資、置產的好時機,但還是提醒投資人要量力而為,過去數十年來,房市雖然起起落落,但成長曲線卻不斷向上攀升,若長期持有,房地產都是增值的。

今年房市唯一的警訊是,當定存利率快速拉升到3%,租金報酬率可能低於定存利率,造成房市遲緩,但發生的機率微乎其微。低利率環境還會維持一段時間,房市將在穩定環境中以中速復甦。

在兩岸政策持續開放的利多之下,虎年房市發展前景可期。不管是自住、換屋或投資,只要能掌握不同標的投資重點,相信在今年房市都能有不錯的斬獲
經濟日報╱文/葉凌棋(作者是永慶房屋總經理)2010/01/30