以房養老逆向抵押貸款效益‧學者看法不一

「以房養老」逆向抵押貸款是否可行?政治大學地政系教授張金鶚樂觀看待,淡江大學 教授聶建中等人則認為以國外實例來看,申貸比例偏低,成效欠佳。台灣綜合研究院今天邀請專家學者針對「以房養老發展環境已成熟?」交換意見,對於這項概念的效益,學者看法不一,但他們認為為減緩少子化及高齡化衝擊,政府不妨先以試點方式推行逆向抵押貸款。
張金鶚表示,「以房養老」若以逆向抵押貸款模式進行,由銀行評估後接受老人以房屋抵押貸款,老人可獲取生活零用金,且仍持有房地產所有權。
他認為,逆向抵押貸款有利有弊,若政府能補貼老人向銀行申請抵押貸款的手續費及保費,對老人而言,逆向抵押貸款未嘗不是好選擇。
聶建中則表示,逆向抵押貸款雖能減緩人口高齡化帶來的社會衝擊,對老人生活水準有保障,可減少政府福利支出,但成效仍有討論空間。例如日本的「武藏野模式」推動了20年,僅有100餘件申請案,足為借鏡。
他表示,逆向抵押貨款的主要風險包括老人餘命長短、房價未來漲跌、利率波動高低,也可能引發繼承人糾紛、透明度不足、估價等風險。這些風險可能使銀行提高鑑價、管理等費用,或貸給老人較低金額,甚至將目標設限於價位高且居都會區的價值標的屋。
他說,不論是高費用成本、低可承貸額度,甚或都會價值區位的設限,都會讓擁有房產的老年人缺乏意願,喪失逆向抵押貸款的原始美意。
台灣綜合研究院研究三所所長戴肇洋也表示,從美、加、澳等國實施「以房養老」的經驗,可發現申請逆向抵押貸款的老人,不到符合申貸資格者的2%。
他指出,各國申貸房屋標的,多僅限都會地區或豪宅等特定條件,而且可申貸額度偏低,最高僅約房屋現值的40%,加上申貸費用高,不易吸引老人申貸。
中央社/記者張旭佑、黃淑芳

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