中古屋核貸額 砍到五成

都市更新議題發燒,讓老舊公寓房價水漲船高,甚至比新成屋還貴,銀行主管表示,儘管中古屋價格受惠都更議題上漲,但銀行核貸金額可能只有成交價的五成,投資人最好多準備自備款再投資。
三商銀主管表示,銀行貸款有一定鑑價程序,除參照區域行情,還會結合建材、屋齡等條件,因此成交價不等於銀行鑑價結果。
以40年的老舊公寓為例,多數沒電梯,且建材不如新成屋,都會被銀行「扣分」,最後鑑價結果可能只剩土地價值,貸款額度僅約成交價的五成。
除貸款成數低,老舊公寓的貸款年限也相對較短,銀行主管指出,最簡單的計算方式,是貸款年限加屋齡通常不超過50年,以40年屋齡的公寓來說,銀行能容忍的貸款期限約為十年。
一銀、土銀、華銀等公股銀行最近都將業務重心放在都市更新案,一銀去年第四季成立都更部門後,手中握有的都更案已超過120件,地點多在大台北精華地段,屋齡則幾乎都超過30年。
但據台灣房屋的調查,民國92年至98年,台北市都更成功率僅3.28%至7.3%,去年成功率更僅4.68%。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊建議,都更時程長、都更潛力屋的價格又已飆高,加上向銀行貸款不易,民眾除非口袋夠深,有多餘資金,否則不建議投資都更住宅。
邱太煊表示,近期都更成功率下降,主要是申請案件快速增加,但核定案件數持平。98年台北市都更申請案有116件,核定數僅20件,去化率過慢。
【經濟日報╱記者黃啟菱、洪凱音/台北報導】 2010/01/28

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