北市住宅投報率最低 房貸平均背31年

去(2009)年全台房價在資金行情簇擁下全面飆漲,加上利率處於低檔,讓許多擔心房價會從此一去不回頭的退休族與投資客瘋狂搶進,將大把銀行資金轉投房地產,打著當包租公存房養老的美夢。
不過,根據台灣房屋調查,2009年全台六大都會區住宅投報率,台北市房價漲幅25.9%居六大都會區之冠,但也不過才3.21%,回本時間長達31年,反而是六大都會區中投報率最低的。投報率第一名為高雄市7.18%,房價漲幅才9.5%,回本時間最短僅14年。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊指出,投報率公式是以年租金除以房屋總價,投報率愈低,代表分母的房價競爭激烈,房價上漲速度快過租金上漲;反之投報率愈高,表示分母的房價漲不多,甚至無人競爭,租金又相對穩定,投報率自然高。
然而,房價多數人競逐的區域,投報率雖然較低,但資本利得也較大(增值潛力大);反觀房價少人競逐的區域,投報率雖然較高,但資本利得則較小(較無增值潛力)。有學者即將投報率視為泡沫化的反向指標,投報率愈低,泡沫化愈高,表示房貸還款年愈長,痛苦指數最高。
台灣房屋根據去年北市成交資料發現,投報率最低前三名,依序為大安區2.59%、中正區2.69%、信義區2.83%。大安區每坪每月租金1,360元,平均房價63萬,投報率只有2.59%,為12個行政區投報率最低,回本時間長達38.6年。換言之,房貸負擔壓力也最重,但也是去年房價飆漲近40%速度最為驚人的地區;其次中正區投報率2.69%,回本時間37.2年;信義區投報率2.83%,回本時間35.3年。此三區也是北市房價最貴的三大行政區域。
而北市住宅投報率最高行政區則依序為,萬華區3.86%、大同區3.81%、文山區3.70%,此三區回本時間最快,大概只需26年~27年。雖然租金報酬穩定,但相對資產增值潛力較低。若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆,此三區是投報率的首選。
萬華平均房價居北市12個行政區之末,近三年來房價漲幅不大,只要租金穩定,報酬率都相當不錯。從都市更新的角度來看,萬華區有報酬率高的特色,只要挑選近捷運、臨大馬路、商業區、低樓層公寓,長期收租等待都更,風險也相對較低。
北縣住宅投報率最低前三名行政區,依序為板橋市2.76%、新店市2.90%、永和市3.09%,北縣報酬率最高的三大行政區,依序為三峽鎮4.71%、土城市4.48%、林口鎮4.4%。
邱太煊表示,新板特區、新店永和捷運站周邊房價,是北縣最高的核心區域,早已超越北市邊陲行政區。過去行政區域決定房價的藩籬,早被捷運系統打破。至於三峽鎮雖然推案量大,但租屋市場有來自台北大學學生、教職員及恩主公醫院的醫生和護士承租,因此報酬率相對穩定。
卡優新聞網 2010-01-27

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com