面對通膨隱憂 挑選自住不動產法則

隨著CPI(消費者物價指數)上揚,通膨風險意識提高,經過2008年下半年部分原物料價格出現巨幅下滑後,目前都已迅速回升,包括國際油價回升95%、金價回升28%,以及過去兩年全球各國政府釋放龐大而氾濫的資金量,雖然激勵全球景氣復甦,卻也讓通膨擔憂隱約浮現。根據中信房屋最新市場調查顯示:有超過五成(50.8%)民眾認為2010年有通膨疑慮,其中有36.3%的受訪者傾向會使用房地產避險(36.3%)。面對通膨隱憂,購屋人該如何掌握時機、善用抗通膨技巧,才能在房地產自住、換屋需求中立於不敗,中信房屋副總經理劉天仁的分析與建議如下:
符合趨勢與適切的坪數大小 :中信房屋劉天仁表示:消費者若是為了抗通膨目的來購屋,切記寧可選擇熱區邊緣地段或小宅,也不要選擇冷區中心或大宅。“小宅”的概念雖已多時,但是隨著人口成長率的銳減,以及講究住宅附加功能需求而造就的高公設比,促使台灣建物在同樣的使用坪數條件下,供給坪數將有逐步放大的發展,例如以往1個人居住使用9~10坪的一般狀況,未來將邁向15~25坪的舒適需求,所以頂客小倆口的坪數需求亦可能擴大至30~45坪,不過小家庭或三代同堂的二個類型,則因為生活負擔支出較大,可負擔的房貸有限,坪數的擴大相對縮小。所以,大房與小房的格局需求,必須依家庭人口組成特色加以區分,即是以“單身人口”或“頂客小倆口”或“小家庭”或“三代同堂”等客層之聚集特色,選擇適合自己的坪數產品,並以最適當的財務槓桿來抵抗通膨危機,切忌過高的槓桿運作而提高未來利率升高的風險。
捷運網與交通條件 :劉天仁說明:隨著高雄捷運紅線的通車,台灣的捷運效應已不再侷限於大台北地區,此外再加上政府持續擴大全台捷運網的建設規劃,捷運站將成為台灣住宅的交通必要配備,而再進級到捷運網交滙點,另外再包括高鐵、台鐵等交通運輸網,而形成三鐵、四鐵或五鐵匯集點。除此之外,各地快速道路網的快速建設,將大幅減少都會區與非都會區之差距,因此,以交通時間換取較低的價格或較大的空間,提早擁有自住屋,亦是因應通膨危機避免定存貶值的策略。
價值穩定的成屋  :在過去三年房價快速成長以及區段豪宅的塑造下,預售時的高房價固然會面臨成屋後的價格考驗,也因為一般新社區的價值會在居民入住經一段時間沉澱後才開始盤整上漲,而區域內成屋雖然會受到區域內的預售屋價格影響而產生比價效應,但因成屋周邊生活機能已趨穩定完善,所以不容易發生盤跌的情況,亦使成屋的價格相對穩定許多,因此將現金儲蓄轉為不動產抗通膨,並選擇成屋投入則不失為較穩健的策略。
豪宅區段中的中、高價產品 :近年的房市發展,各區的豪宅路段已然成形,因此在景觀、機能、名人...等相對較好的條件加持下,亦將帶動區段的房價向上成長。但對一般購屋人而言,可藉由豪宅路段周邊找到中價位的中古屋產品,則是搭豪宅便車的投資策略。
綠生活概念股 : 綠生活除了涵蓋了節能、減碳的環保議題外,還有現代都會人越來越重視的大自然生活環境,例如河濱步道、親水公園、公園綠地、自行車道...等,這些皆屬於不動產加值的功能配備。
學區效應 :不僅是都會區明星學校所帶動的穩定買與租的需求、知名大學城造就的商機,各縣市鄉鎮中因為學校帶動的定期人潮川息,往往在“人氣”上給予區段發展上有利的基礎,因此加分效益明顯。
已經成形的重劃區或經貿特區 :中信房屋副總經理劉天仁表示:近年在地方政府努力開發建設下,各地規劃中或開發中的重劃區或經貿特區不斷快速成長,吸引人口進駐,但是在面臨景氣不穩的環境下,對於新興開發區段的保值條件,即是審視區內公共建設、生活機能、交通條件的發展完整度,當然區域吸引進駐的人口多寡亦是一個重要指標。
HiNet廣編特稿 2010-01-22

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