虎年專家房市大預測

二○○九年房市在兩極化的拉扯中度過,政府及學界力喊房價過高、呼籲降價,建商及屋主卻對今年房價甚有信心,各區的高價案在一、二季呼之欲出。學界與建商兩端看法分歧卻無關對錯,只是從不同立場與角度來評斷。今年房市究竟是向左走還是向右走,讓人既期待又怕受傷害。
今年房價究竟會漲還是該跌,成為近幾個月爭論不休的熱門話題。看漲,大多因為土地成本高漲、通膨壓力未減、貸款利率處在低檔,以及買方需求仍強等因素,房價沒有太多下跌的理由,所以推薦應該在購屋旺季之前,趕緊進場買房子。
看跌,也是自有說法,認為房價高漲是由投資性的假性需求所造成,日後一旦利率上漲,投資客負擔加重,房價可能就會出現泡沫化而下跌;或是認為房市榮景來自於資金行情,若是資金行情不再,外資抽離市場,房價支撐力不足,就會下跌,因此建議現在不要急著買房子,等價格下跌再買。公說公有理、婆說婆有道,且再聽聽第一線的專家們如何預測今年房地產市場。
開放自由行房價看漲,香港商戴德梁行不動產長期精耕亞洲商用不動產市場,對各大都市的市況瞭若指掌,對外資看台灣的心態也是有所掌握。戴德梁行預測,房價是否有支撐力,主要看台灣經濟是否有明顯復甦跡象,台灣不同於其他國家的關鍵點,在於我們多了一本速成的通關秘笈–開放大陸人民自由行。
戴德梁行台灣分公司協理薛惠珍表示,台灣未來是充滿機會的,她表示,亞洲所謂的一線城市,像上海、北京及香港、新加坡等地,發展都已趨近飽和,房價都已溢出臨界點,現在進場投資反而風險大,因此外資積極尋找二線城市的新商機。
放眼目前亞洲的二線城市,台北市十分突出,民進黨執政八年的封閉期,讓台灣與對岸的互動長期停滯,製造出一大段的補漲想像空間,加上兩岸關係趨向穩定,不少外資都看好台北市的長期潛力,薛惠珍說,「先租後買」應該是必經的過程。
以香港經驗來看,開放大陸人民觀光自由行,是讓香港經濟自二○○三年迅速復甦的一大關鍵。二○○三年香港自由行開放之後,七年來自由行近四千萬人次,佔總體內地旅客逾四成半,平均每人消費金額約為五千二百多元港幣,對香港貢獻甚大,讓香港經濟迅速從谷底翻身。
因此薛惠珍認為,簽訂MOU及ECFA,對台灣短期內的實質影響有限,大多只是議題上的效應。若是能開放大陸來台自由行,對台灣經濟才是最直接有效的大補丸,經濟穩定復甦,人民所得提升,房價自然就不會泡沫化了。
薛惠珍進一步預測,台北縣市今年房價將會上漲五 至十 ;並認為二○一○年兩岸關係將會以「中速偏快」的速度前進。
利率牽動投資意願 ,太平洋資產管理公司主要以服務房地產投資客戶為主,長期接觸專業及業餘的房地產投資客,總經理張欣民認為,二○一○年景氣還是以利率及兩岸關係發展的牽動影響最大。
他指出,目前台北縣市房地產投資的報酬率大約維持在二 至四 ,因此利率如果上升到三 ,投資客可能就會開始觀望,如果貸款利率上揚到四 ,投資意願可能就被澆熄了。
現在的高房價,投資客也是覺得貴,但是看好兩岸一定會達成開放,即便貴還是要出手買,「賭注」的成分頗高。但是現在不再買小套房,大多購買一般住宅為主,據說近來夾層套房已經開始被報拆,投資風險大增。
從投資的角度來看,店面也是高風險產品,商圈二線店面出租不易、貸款不高、價格又混亂,現在大概只有捷運的一線店面比較好出租,但是總價的門檻高,有能力投資的投資客也是有限。
張欣民表示,二○一○年是房地產十分關鍵的一年,住展統計的千億案量可能在第一季釋出,氣勢驚人,兩岸可能會在五月簽定ECFA,年底有五都縣市長選舉,這些因素讓兩岸進展快慢都有所拉扯,但如果景氣跑得好,房價持續挺堅,又可能引來政府關切,施以打壓措施等等,因此認為二○一○年景氣偏向持平的「綠燈」,預估台北市房價小漲五 ,台北縣持平。
待MOU及EFCA實質效應 ,台灣今年的景氣發展,利多大多寄望在兩岸的實質合作上,MOU去年底已經簽訂,議題效應過後,似乎感受不到其他變化,現在大家又將焦點放在ECFA上,高度期待台灣簽訂ECFA之後,經濟就此步上坦途,是否真有如此樂觀?
瑞普國際物業公司董事長,同時也是CCIM(美國國際認證不動產投資師)台灣聯誼會會長曾東茂表示,大家對ECFA有所期待,除了帶來一些經濟上的效應之外,最主要還是鑒於中國與香港簽署CEPA(內地與香港關係更緊密經貿關係的安排)之後,大陸非營利組織 地方的官方機構紛紛到港設置辦事處,產生大量的辦公室需求。
不少國內不動產業者期待這次開放陸資來台,會有不少大陸非營利組織 地方的官方機構(例如省辦公室)來台設立辦事處,期能提升辦公室需求,帶動租金的成長。
曾東茂表示,大陸有二十三個省、五個自治區、四個直轄市與兩個特別行政區(香港與澳門),又每個省(市、區)下轄的市、縣幾乎又有六十至八十個鄉鎮,看似有機會創造爆量的辦公室需求;但是這次陸資開放,應不包括非營利組織 地方官方機構,所以這些辦公室的需求,照理說不會在短期內出現。
如果陸企 陸資來台真的不如預期,曾東茂表示,對市場的殺傷力應該也是有限,可能會令一部份期待陸資刺激台灣房市價格的投資者失望,這會令他們的投資行為變得審慎,把他們期待陸資進場的時間拉長;但應不會令大量投資者退場,價格頂多會小幅理性調整,不至於產生「崩盤效應」。
桃竹房市將遍地開花 ,桃園代銷公會常務理事陳忠銘,對央行日前提及的「選擇性信用管制」,提出另一套看法。他認為,政府提出的「選擇性信用管制」,初步規劃針對購屋對象(像投資客)及特定區域(如台北市區及台中七期等)來進行約束,陳忠銘建議應該以產品進行管制,實質效果才會浮現。
陳忠銘說,根據他的經驗,無論總價為何,產品單價若是在每坪十萬至十五萬元,該產品的價差獲利空間是很有限的。基本上,每坪單價要在二十萬元以上時,房地產投資才會有價差利潤空間,因此建議,倘若真要實施選擇性管制,應該針對產品進行管制,而非僅以區域或是對象列入管制,應該是採取各項限制條件的「交集」。
至於今年桃竹市場如何?陳忠銘深具信心表示,台北的「擠價效應」持續發酵,桃園的房市就愈發看好,相對低房價的優勢,加上生活機能條件,以及交通便利性,桃園的購屋需求將有增無減。
另外,上市建商進軍桃園土地市場,對桃園房市信心的提升,也是有所助益。興富發建設在二○○九年十月,首度進軍藝文特區,買下二‧六五○坪土地,最快在今年就會推案,預計每坪開價二十五萬元,總銷金額逾六十億元。
以興富發建設在新莊的推案行銷經驗,桃園當地建商很有信心,認為會將桃園高總價住宅推向另一個層次,並吸引北客關注的目光。
新竹也是持續看好,走過二○○八年的雷曼風暴,竹科元氣迅速恢復,從科技業年終獎金可嗅出端倪,產業逐漸走出景氣谷底,平均年終獎金維持在兩個月至二十個月不等,竹科景氣復甦,就是支撐竹北房地產最關鍵的因素了。
預料二○一○年上半年,新竹縣治三期重劃區及台科大特區,將是房市戰場焦點;台中建商惠宇建設北上新竹推案,可望在良性互動下,新竹產品也能有所提升,將均價推向二十萬以上。
陳忠銘預測,今年的桃竹房市,將呈現「價量齊揚」的局面。
結論 ,好像還是「不看壞」市場者居多,雖不及「看好」,但至少認為今年房市沒有悲觀氣息。學者看法仍是相對偏空,認為市場過度預期房市發展,將引發房價過高,房價也受到游資充斥、利率低檔等助力支撐;不過未來利率可能調升,加上銀行審慎放貸政策等,預料今年房地產仍將處於盤整。
過去造成房價下跌的因素,像是股價急跌、法拍屋大增、利率大升等因素,目前都還嗅不到危機,屏除這些因素,現在只剩下一個行庫大老了。
銀行業者曾表示,房地產市場之興衰,全看銀行的態度,銀行控制著房地產市場的閘門,過去是如此,看來,現在更得看銀行臉色了。不過這樣也好,變因單一化,就更有利於市場研判了。
「住展房屋網」住展雜誌 2010-01-19