人口結構加速變遷 將影響房市中長期發展

昨日,內政部和台北市不約而同地發布有關人口結構變遷的數據;內政部是去(98)年出生登記數,北市方面則是民政局統計之同年度移出人口數。而兩項數據及背後潛藏的趨勢,同樣令人擔憂;因為去年台灣總出生登記數只有19.13萬人,比前年又少7千多人,且再創歷史新低,另同年度移出北市人口則近1.8萬人。

前週內政部公佈國內婦女生育率降到1.0之全球超低水準,如今再加上出生登記數創歷史新低,代表可能未來十到二十年內,人口將很可能出現實質負成長,台灣社會人口結構更將出現巨大變化,且直或間接影響經濟活動。

至於北市移出人口激增,很明顯地,原因在於北市近一年房價又見飆升,北市整體物價又早是全台之冠。但整體而言,民眾經濟力未提升,因此移出北市,似乎是必然且無奈的選擇。

根據住展雜誌近期觀察,北市近期房市雖然銷售狀況不惡,但顯然投資置產目的比例偏高。相對地,自用需求則都轉往林口、北大特區這類房價相對還低的二線區域,甚至桃園南崁地區,都再湧現久違的台北客。

出生率快速下滑,原因包含育兒成本激增、教育品質及生活環境惡化,甚至政治社會紛亂等;加上醫療科技進步,國人平均壽命增長,結果當然就是人口結構快速老化。

這樣的表述,和你我好像距離有點遠;但換個說法:將來你我要『養』的老年人口將倍增,就像某壽險廣告的內容一樣;一個薪資階級背上背著父母妻兒外,以後可能還得多背更多陌生老年人。這下距離夠近,能『想像』其嚴重性了吧!

不只如此,這更將對國內各產業活動,產生決定性影響。以產業龍頭房地產而言,比較簡單的推測,是未來新生人口降低,長期潛在購屋需求縮減,以及高齡人口另類住房需求之滿足兩大項。

住展企研室則認為,影響層面絕不僅止於需求之質量改變,還有根本的結構與能力問題。十年、二十年後,目前15~25歲之年齡層,將成為購屋主力;然而假設目前的人口結構趨勢不變,則他們要背負的『責任』將更沉重。

這些比現在同階層相比,可說是數倍以上之負擔,無疑將進一步削減其消費能力,當然也包含購屋。推估此勢如不變,未來首購型市場勢將逐步萎縮,多數轉為暫時,甚至永久性租屋行為。因此,鼓勵或幫助高齡人口『自食其力』,將是紓緩此勢的重要途徑,除了延長法定退休年齡外,逆向房貸為本的以房養老政策,更有廣泛推行的急迫與必要性。

對照之下,北市移出人口激增,或許情況『單純』些。無論未來首購族群是否真的快速縮減,民眾自都會區外移居住的趨勢已成立,故與其思考檢討此人口趨勢,是否削弱北市競爭力,不如因應人口趨勢,把更多建設資源投入人口移入區。長此以往,或許才能間接增加民眾生育下一代的意願,逐步扭轉上述的人口結構老化趨勢,進而為房市、整體消費及生產增添新動能。
住展房屋網 2010-01-14

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