顏炳立:高雄房價今年起漲

想聽顏炳立分析房市,先把他的八字傳家寶背一遍─「地段、環境、收益、價格」,一字不漏、順序也不能顛倒,顏炳立說,一輩子不要忘,會發財!
他的八字訣,放諸四海皆準,放在高雄當然也會準。掌握好八字,顏炳立下一句告訴大家:「台灣即將開放,台北市買房不要等,高雄就不用等啦!」什麼樣的產品不用等?十到十二萬的中古屋,放膽買吧!「現在高雄土地漲價,建商標地後再推案,成本算一算,一坪都在二○萬以上,所以中古屋十多萬元都可買。」

麵包與麵粉觀念
但是記住,地段要對。「捷運附近優先,因為捷運附近新成屋都要十五萬元以上,挑戰二○萬元」,顏炳立這樣說著,「要買高雄豪宅更要看八字,你看,美術館第一排三○萬元以上,購物中心附近也要三○萬元,就是因為有好八字。」
記者詢問高雄在地建商,美術館與農十六第一排、高雄港景觀宅,具稀有性,賣完就沒了,所以大家一致看好,價格只會愈堆愈高。高雄建商也說,整個高雄的氣往北走,若以捷運紅線來看,凹子底站與巨蛋站區間,將來發展可期。
這兩個捷運站,剛好貫穿北高雄心臟地帶,高雄巨蛋、美術館、都會公園等重大建設都在這兒,此區的漢神巨蛋購物中心,據創辦人侯西峰說,業績逐月成長,意味人氣匯集。位於凹子底捷運站旁的前龍華國小萬坪土地,今年有望標售,舉凡建商、觀光百貨業者,全都虎視耽耽,業界估計,這塊地一旦標售,很有可能創天價,絕對高出目前每坪約一二○萬元的地價。
在地人有在地人想法,顏炳立則是提出他著名的「房市框框」理論,只是這回房市框框要下高雄。
簡單的說,房市框框論的價格基準,就是土地容積單價的平均值,也是顏炳立認為買進二○年以上中古屋的基本安全價位,其中第一框一定是當地熱門商圈,以商圈為同心圓中心,第一框每建坪約八至十萬元,第二框價差為二至三萬元。如果是美術館之類的精華區,往外遞減的每框價差五至七萬元。
從台北角度看高雄,很難想像十萬元一坪的房價,不過顏炳立一句話就道破箇中關鍵─「土地量大,房價就不易漲」。道理就是那麼簡單,媒體訊息所見,高雄精華區沒地了,但是出了精華區,可是還有一堆重畫區土地沒玩完。
講到這,顏炳立拿出他的「麵包與麵粉」理論,「土地像麵粉,建物是麵包,成品增值速度不如原料快,土地成本決定未來房價上漲空間,如果房價大於地價,倒不如去當地主,別當屋主」。注意了,土地量大區,追高房價是有很大風險的。
今年漲個一○%跑不掉
所以,高雄很大,除非地段優異,房價不易高。「我們先不管資金力量,從土地資源來看,高雄的基礎建設、交通、環境不輸北部,但是因為商業不頻繁,多數為藍領階級,所以房價不易高。」
講是這樣講,可是自從兩岸連結後,顏炳立站在第一線,深深感受資金排隊等著進來,台灣勢必有一番變革,驅動經濟與房地產向上的力道,於是,顏炳立說:「基本上,房市是由台北市起漲,拉抬台北縣,再牽引到台中與高雄,今年高雄房價會起漲,漲個一○%跑不掉,因為地價都漲了二○%嘛!」
原則上,顏炳立認為高雄房價將上揚,但是幅度與速度,取決於政府態度,如果政府加快陸客自由行腳步,或者平衡南北都會、擴大高雄工商活動,那麼高雄的房市有較大幅度漲升機會。
政策左右漲勢,也因此,顏炳立建議,想在高雄「投資」置產,要以長期眼光出發,既然是投資,就要有人接手,工商業活動頻繁與否,會決定接手人氣。至於自住客,只要掌握八字、框框理論,還有別忘了麵粉與麵包,就可以放手買。
顏炳立還提供一個簡單指標,協助大家測試高雄房市熱度。今年農曆年前後,隆大營建將在高雄市政府對面四維路與民權路角地,公開豪宅「都庭苑」。在顏炳立眼中,都庭苑就是天生「八字好」,不論是基地大小、管理及規劃,都有高雄小帝寶模樣,而且是總銷一五○億元的大案,每坪房價打算挑戰三○萬元當地高價,因此都庭苑的去化速度,將會是今年高雄房市的重要指標。
先探投資週刊【文/劉軒彤】

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