當寓公一定要知道的10件事

金融海嘯後,存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告,在所有投資理財工具中,「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1(30.5%),和第2名「保留現金」(21.8%)及第3名的「黃金/貴金屬」(18.0%)出現極大差距。
今年第2季底,國產局標售台北市同安街13~15坪的老舊公寓,吸引不少退休夫妻湧進會場投標,顯見在低利率時代,不耐利息縮水的退休族,只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益,甚至中長期有機會賺價差。
只是,有愈來愈多的寓公加入租賃市場,市場競爭更形激烈,去年金融海嘯後,退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代,現在想進場的寓公,更應具備哪些知識與常識呢?
1.不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品,如果以租金報酬率(=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。
相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。因為地點較差的產品,其風險溢酬要提高,也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高,才能吸引人投資,但是跌價的風險也愈大。
2.根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質,就像房地產大亨唐納‧川普曾說:「了解你的房客,定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。
3.扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好,殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算,3年後,利率若上升至3%,每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高?現在要進場自備款要提高,要保守投資。
4.想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存,是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了,雖然利率下降,導致買屋救定存的買盤大量湧入,會帶動資產價格上揚(房價上漲),如果租金也無法跟著上調,租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為,租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5.租約公證 避免碰到爛房客
俗話說:「請神容易,送神難」,如果認為租金合理,不怕租不掉,千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租,才能保持居家品質。在房東圈之間流傳著一句玩笑話:「男房東最怕遇到沒有錢的單身女孩,女房東最怕遇到賴著不走的失業壯漢。」
避免房客賴著不走,就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行,跳過冗長的訴訟程序。
6.離家太遠 管理成本會上升
提高出租率,除了透過裝潢,營造溫馨氣氛外,還要提高服務品質。舉例來說,若是大學附近的專職校園寓公,除了每月固定收房租外,得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費,甚至打掃公共區域,維持環境的整潔。
如果出租的房屋不是在自家附近,管理起來更麻煩。雖然時下不少房屋租賃公司可代為管理,但普遍收取月租金8~12% 的代管費,會吃掉微薄的租金報酬率。
7.寧可少收租金 也不要房屋空置
進入低利率時代,寓公儼然是365行之外的新興行業,但是挑選物件的眼光也要更精準,儘量選擇供給量較少、租金維持平穩的區域,這類資訊可在各大房仲公司或租屋網尋找。
根據許多房東的經驗,為維持長期租客的穩定性,有些校園房東在學生畢業潮時,會提供獎學金鼓勵學長介紹學弟妹租屋;也有房東為了留住好房客,主動簽下3年的租約,並逐年降低月租金1成,以換取租客長久入住。想當寓公一定要抱持永遠滿租的心態,寧可少收租金,也不要讓房子空下來。
8.成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
寓公除了收租外,還要成為房客的好朋友,一方面靠著口耳相傳,讓好房客自動找上門,另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件,進而影響出租率及房價。舉例來說,房東對於有憂鬱症或心理、感情受創的租客要有警覺。
成為房客好朋友的另一項優點,是可以直接掌握房客的工作及收入情況。像年初竹科新貴放無薪假時,很多房東就因突然喪失大批租客而亂了方寸;若是校園房東,每年寒暑假學生返鄉潮,得視為淡季,提早掌握房客的變動,也就能提早想出因應對策。
9.選擇帶租約的標的 要確認租約真假
低利率的誘因,刺激不少投資型買盤進場, 部分房地產廣告打出高報酬的分割套房,或是打出連鎖店進駐的店面廣告,但實際卻是投資客為了提高賣相,製作假租約,以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約,由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」(不定期租賃)、「長租期,低租金」等方式,購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄,去判斷租約的真偽。
10.慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定,在房市多頭來臨時,還能賺到增值收益,是寓公的上上之選,但缺點是:好店面難尋、且價格高,同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題;而門檻最低的套房,是很多寓公的第一選擇,但若戶數多,管理會是最難克服的問題。
可自住兼投資的頂樓加蓋產品也很火熱,但購買前需特別注意加蓋的年限及使用情況。曾有法院判例,其他住戶主張拆除違建,並主張房東收取房租是不當得利,最後房東需將租金拿出來給其他住戶均分,實在得不償失。
《Money錢》【文/劉育菁】