觀察台灣房市有六大因素指標

台灣房屋首席總經理彭培業表示,觀察台灣房市有六大因素指標:
1、「錢」與「人」的流向:在定量貨幣政策下,資金的流向是股市、房市;在全球經濟板塊的移動下,資金的流向是亞洲。台灣房地產的未來要觀察錢與人的流向,日本人:「到北京近的距離是東京經過台北到北京」,可知兩岸鬆綁後,台灣在國際社會的經貿地位。但台灣淺碟型經濟,國際人、錢的快速進出,也多增了一份不穩定的危機。
2.房市趨勢:
A. 景氣衰退逆向推動頂層需求:社會上部份有錢人,被假設成錢的數量無上限,因此不受景氣影響,只受投報率與安全度影響;全球危機就是他們的利基;股市已經漲高,因此他們已經從「風險性資產」(股票、衍伸性金融商品)轉向「防禦性資產」(不動產)這些人資產板塊移動將影響產品的方向及週遭房市價格。 預估明年股市仍為多頭格局,甚至破萬點(可能套給散戶),因此有錢人的錢還是會慢慢移向防禦性資產。
B. 經濟成長穩定發展底層需求:唯有失業率持續下降,實質所得不斷提高,一般民眾才有多餘資金投入日益高漲的房價,購買需求型的一般住家。
3、城鄉房價日益擴大:台北、台中、高雄等大城市的市中心,因所推豪宅產品,地理位置沒有替代性,與國際接軌,因此都有極大發展空間(桃園、台北過近,目前會有相互替代性,但未來航空城發展將會有獨厚差異性);對於一般產品,因以國內消費需求為主軸,依供需理論,房價自有不同表現。
4、城鄉移民、重養老,未來市中心多租少賣:台北市區房價20年漲了2、3倍,薪水所得沒漲,老台北第二代只能往桃園、林口、三峽城鄉移民(沿重大交通建設移動);但老台北第一代面臨退休潮,要爬公寓、大樓漏水老舊、與子孫遠離,因此有人紛紛賣台北1500萬的老房,就子孫附近買500萬新房,身上又有1000萬現金,尊嚴養老。未來市中心將出現大換手,進場者來自全台、全球,資金實力撐住首都房價,未來台北會像東京、首爾…租賃多於買賣。
5、鮭魚返鄉的利基:少小離家老大回,鮭魚返鄉有兩種需求,一衣錦還鄉買豪宅,越貴越好;二事業接班,遺產佈局。能滿足這兩種需求,就是豪宅、店面、土地,「市價」與「公告現值」要差很大,及未來有極大增值空間的區段或產品。
6、台灣房價開國際盤:兩岸政策鬆綁,ECFA通過,台灣、大陸和香港房價有連動性,當政府將台灣都會建構與新加坡、東京、首爾功能有相互替代性競爭力時,台灣房價將開國際盤,想像空間更大。

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