買湯屋 三要四問不可少

受全球暖化效應影響,建商大推溫泉住宅的盛況不再,連續幾年溫泉住宅預售市場顯得有些冷清,但隨著房地產市場兩極化趨勢明顯,部分訴求戶戶有湯屋的建案,都改走大坪數規劃,使溫泉住宅市場也出現豪宅化現象。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,溫泉住宅因附

加價值高,產品較具賣相,價格也高人一等,使溫泉住宅成為近來許多個案或大型造鎮社區的重要銷售賣點。但溫泉不易取得,溫泉法通過後,對國內溫泉使用採取總量管制,溫泉業者須向經濟部水利署申請溫泉水權,因此有沒有水權(是否真的有溫泉)、溫泉質與量如何?購買前要先弄清楚,才不至於買到假溫泉。

要驗明正身  蘇啟榮也提醒購屋者,選購溫泉住宅要留意「三要」:要注意「水權與水質」、「交通要便利」、「產權所屬與營運方式」。北台灣擁有天然溫泉資源的地區不多,但近兩年來卻有很多不曾發現溫泉的地方號稱挖到溫泉,並以溫泉住宅的產品包裝開賣。因此對於購買溫泉住宅個案,首先要驗明正身,是否有合法水權或溫泉開發許可,若非「鑽探取泉」,更要確實了解溫泉來源,是天然湧泉?還是「外面接過來」、「外面運來」、「泡出來的」、「是地熱水」,是真溫泉還是假溫泉?畢竟出自何種泉質,也攸關溫泉住宅的身價,因此購買溫泉住宅首要課題是「注意水權與水質」。

要交通便利  至於一般住宅注重的交通便利與生活機能,溫泉住宅常被定位為休閒住宅或第二屋(second house),但仍不可或缺。1994年時名噪一時的萬里喜凱亞溫泉休閒住宅,就因地處偏遠,民眾購買後很少使用,才會轉型為溫泉飯店。

購買溫泉住宅,交通條件相當重要,捷運站附近是最佳選擇,因為使用機會大增,日後要轉手或出租也較容易,這是新北投溫泉住宅受歡迎的主因。因此,「交通便利」是溫泉住宅能熱賣的第二要件。

要知道產權  買溫泉住宅,第三是要知道「產權所屬與營運方式」,戶戶有溫泉的溫泉住宅、公共設施型溫泉住宅,及獨立產權會館式(俱樂部)溫泉住宅,其產權所屬、費用負擔與使用方式,均有很大不同。

公共設施型溫泉設施產權由所有住戶共同持分,獨立產權會館(俱樂部)溫泉設施產權則由建商獨立持有,前者購置與維護費用由住戶平均分攤,經常使用最划算。但若社區進駐率太低,分擔管理費將高出預期,未來的營運問題令人擔憂。採俱樂部方式經營的會館式溫泉住宅品質較高,住戶有會員卡,符合使用者付費精神,但費用較高。

問產品優劣  信義房屋指出,選購溫泉住宅除了三要,「四問」也不可少。首先要問買那種產品較好?多數人將溫泉住宅當第二宅使用,為了日後轉手方便,買溫泉住宅以「小坪數產品較佳」,12坪至20坪產品最適當,一大房、一加一房或二房產品是較佳的格局,太大或太小坪數,未來轉手或出租會面臨較大的抗性。

問是否共用  二問是否屬天然湧泉?溫泉號稱有醫效,當然是「天然的最好」。但據了解,若要享受原湯原汁,目前北投溫泉的資源僅能滿足市場十分之一需求量,民眾可向建商、大樓管委會索取管線圖、水質證明、及使用權益等相關資料。

三問是否屬獨立湯屋?信義房屋指出,戶戶有溫泉是最理想,因為在家洗溫泉不受時間限制,舒適又自在,衛生條件也較好。至於公共設施型溫泉有使用時間限制,居民素質與管理也攸關溫泉品質,因此「自家有溫泉比公共使用的好」。

問有無管理  四問是否有「飯店式管理」,溫泉住宅跟一般住宅一樣,有良好管理可為房價加分,租金投資報酬率較高,也較具保值功能,因此有飯店式管理的溫泉住宅較值得考慮。

溫泉住宅當中最優的是戶戶有溫泉,直接在家泡湯。若是大眾池或公共湯屋,必須與他人共浴,這種溫泉住宅價值相對較低,房價也較低,保值性會較差一些。

另外,溫泉湯屋使用時間一久,對於屋內管線、家電尤其冷氣、銀器等物品容易造成氧化及損壞,因此裝潢及選購家電時,要注意建材的使用區分,以降低損壞率。尤其建商的品牌、口碑、信譽,以及日後的維護管理等,相對更為重要,這些都是影響房價是否保值的主因。

【經濟日報╱文/梁任瑋】

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