國庫鬧窮 活化國有地箭在弦上 周邊房市樂

去年高房價成為千夫所指;除了近年資金狂潮、房價炒作風起外,政府前些年的國有地標售動作,也再度成為眾矢之的。國有地標售,倒底是不是大台北高房價的始作俑者之一?仍是各自表述、各有其理。不過去年新上任閣揆吳敦義指示後,官方確實暫停標售500坪以上國有地,北縣政府原定的新莊副都心土地標售甚至也臨時喊卡,決定延後辦理。

只是從昨天的最新相關發展來看,上述這些『動作』宣示意義居多。事實是,近年政府不改減富人、財團稅之志,但又得推展建設支票,於是持續舉債,造成國庫赤字逐年攀升。因此副閣揆朱立倫主持『國有土地清理活化督導小組』,表面上是推動閒置國有地活化利用,實質上當然是為了另闢財源。

根據昨天該小組做成的初步決議,未來凡30億元以上價值的國有機關用地,將以兩年為限,優先開發活化。而就財政部清查,目前30億以上國有機關用地,全國總計271筆、面積6,967公頃,按公告現值計之,總值達1兆2,711億元。

住展企研室表示,這近三百筆的所謂高價值國有地,真正具有開發潛值者,仍是位於都會精華區。就財政部統計資料,以面積比較,前三名分別是高雄縣、台中縣和台北縣,但實際上會真的優先活化的,恐怕還是台北市境內的標的。

所以,價值排行首位的信義計畫區君悅飯店,第二名台鐵台北機廠,第三名空軍總部現址,第五名南港展覽館,七到十名的台北國際會議中心、建國啤酒廠、故宮博物院區及國防部博愛路大樓,還是最受矚目的標的。位於信義計畫區內,設定地上權的君悅飯店及台北國際會議中心,要進行活化,牽涉層面相對複雜,會採取怎樣的手段,還很難說。故宮博物院具有精神指標意義,真正大幅變動的機率也不高。

國防部大樓在博愛特區內,除地目變更大有問題外,在「一品苑」事件繼續延燒之下,短期內要真正活化,也有困難。建國啤酒廠雖位於精華區,但已被列為文化古蹟,因此很可能會循華山藝文園區模式,對區域房地產而言,意義也有限。

由此看來,空總現址及台鐵台北機廠,就是活化彈性最高,也最具想像空間的標的。去年空總現址旁豪宅案「吾疆」大熱銷,其實買家也是看好空總土地變更活化,是遲早的事。民國101年空總司令部預計移至大直,財政部認為此處不宜再做為機關用地,市府則擬進行都市計畫變更,規劃為商業區或住宅區,一旦開發,約有四成需回饋北市府。不過由於地段位置太優秀,無論採取什麼模式,開發利益都仍相當可觀,預料也會對周邊房市大大再加分。

台鐵台北機廠目前同為機關用地,不過現主管單位是交通部台鐵局,因此跨部會的協商,可能還會花點時間;不過同樣基於鄰近松菸園區及信義計畫區的地段優勢,無論未來如何變更開發,對周邊房地產市場同樣意義重大。

至於上述兩大現機關用地之活化,會不會循信義聯勤之公開標售,然後在民間主導下,再冒出超高價豪宅?純從停售大面積國有地宣示仍在,及現階段高房價還造成民眾觀感不佳的氛圍看,預料採單純標售的方式,機率不高。然而,政府BOT開發的記錄同樣慘不忍睹,這回朱立倫到底要怎樣主導活化,不僅外界都在看,更肩負充實國庫的重責大任。所以,還真的有只能成功,不許失敗的龐大壓力!

住展房屋網 2010-01-08

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