一窩瘋搶老公寓 都更宅恐泡沬化

去(98)年不動產市場掀起都更熱潮,使得北市精華地段老公寓身價鍍金。仁愛路四段、國路紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案,從921地震列為危樓,如今搖身變為豪宅,每坪從50萬變110萬;華山三期都更單元、忠孝東路二段40號2~4樓老公寓,每坪飆破103萬。房仲業者開始擔心,一坪換二坪,舊公寓變豪宅,造成民眾一窩蜂搶進老舊公寓,恐將造成都更產品泡沫化。

根據北市都市更新處數據顯示,都市更新「申請案件數」,92年的27件,一路攀升,96年、97年申請各90件,98年更高達116件,創下歷年新高紀錄。不過,台灣房屋不動產研究室調查則發現,都市更新「核定案件數」,雖然一路走高,從92年的2件,到96年19件、97年20件、98年20件。但都更成功率卻只有3.28%~7.3%,96年達7.3%,而去年成功率僅剩4.68%。

另外,淨累計申請案件(累計申請案件數扣除上一年度核定實施件數),96年260件、97年331件、98年427件。而從歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看,呈現剪刀開口差距愈來愈大,足見都更不如外界想像容易成功。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,都更成功率下降有兩大主因,一是申請案件快速增加,尤其是97年90件,98年116件,年漲幅28.88%;二是核定案件數持平,97年度核定20件,98年度核定仍是20件,顯示核定案件成長緩慢,都更去化率太慢。換言之,都更成敗關鍵在時程的長短。

連921震成黃單危樓的仁愛尚華,也費時7年才動工,況且仁愛尚華都更時程,已算是快速的案例之一。另外全台最受矚目的忠孝東路三段正義大樓都更案,96年事業計劃核定通過,迄今也尚未拆除興建,該都更案也已邁入第15年。因此一般民眾追逐都更題材,期待更新後價值翻倍,殊不知風險極高。

邱太煊分析,老舊公寓每坪飆破100萬,主要是都更後容積高於現況容積,而有利可圖,但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去,加上都更時程拉長,貸款利息更是一筆沉重的負擔,除非口袋夠深,不然不建議一般民眾進場投資都更宅。 卡優新聞網 2010-01-05

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